不動産投資の中でも、マンション経営というのは大きな利益を生む一方、失敗するとローンの債務だけが残るという悲惨な結果になるリスクもあります。
そこで今回は、さまざまな失敗例を出しつつ、不動産投資に失敗しないためのポイントについても解説していきましょう。
マンション経営のよくある失敗例5つ
最初にマンション経営の際に陥りがちな失敗例について解説していきましょう。
何故投資に失敗してしまうのか、見落としがちなリスクについても紹介していきます。
失敗例①：節税効果を期待しすぎた
節税効果を期待してマンション経営に乗り出す人も中にはいらっしゃいますが、節税効果以上に経費がかかってしまうと、結局節税する意味が薄くなってしまいます。
たしかに建物の減価償却の金額やローンの利息などを経費に計上したり、賃貸物件を立てることで土地を貸家建付地扱いにしたりして税金を安く済ませられます。
しかし、アパートやマンションの経営をしていると、設備投資を含めて、管理費や修繕費など複数の経費がかかってしまうでしょう。
いくら税金を抑えたとしても、固定資産税や都市計画税は必ずかかってくるものなので、節税の効果よりも負担のほうが大きくなってくる可能性があるのです。
失敗例②：表面の利回り重視で物件を選んだ
年間の家賃収入を物件購入金額で割った割合のことを「表面利回り」といいます。
例えば年間の家賃収入が100万円で物件購入金額が1,000万円だった場合、表面利回りは10％です。
不動産会社が広告などで、「利回り〇％」と書いている場合がありますが、利回りの数字だけで物件を選ぶのは非常に危険といえるでしょう。
利回りというのは、入居者がいる状態で年間の家賃収入を元にした数字です。
実際の経営では空室のリスクもあります。
空室の期間が長ければ長いほど、不動産収入が少なくなり、利回りが低下することもありえます。
また、購入した物件周辺の立地条件が悪く、部屋と入居者の需要と供給のバランスが取れていなかった場合、空室が出てもすぐに新しい入居者が現れない可能性もあるのです。
失敗例③：売却できなくなってしまった
都心などの地域では、マンション経営を含めた不動産投資が盛んであり、投資として使っていた物件を売却する段階になっても買い手がつく可能性が高いです。
それでも新築の物件でもない限りは、売却金額が購入金額を上回ることはほとんどありません。
また、2018年に総務省が全国の各都道府県を対象に調査した結果によると、持ち家比率が高い都道府県などが発表されています。
マンション経営をはじめる人の中には、価格が安いということで地方の物件を購入する場合もあるでしょう。
しかし、持ち家比率が高い都道府県の場合は、マンションの需要が低いため、売却しようにもなかなか買い手が現れないという可能性も考えられます。
失敗例④：ローンを借りすぎてしまった
マンションを購入する際にローンでお金を借りる人も多いのですが、ローンを借りすぎてしまうと投資の失敗につながります。
頭金が用意できずにフルローンでお金を借りてしまうと、月々の支払いが高額になってしまいます。
空室で家賃収入が得られなくなると、給与などのほかの収入から返済をすることになるので、日々の生活に影響を与える事態になってしまうでしょう。
また、ローン以外の経費もかかり続けていくため、空室期間が長くなると生活の維持すら困難になることもあります。
ローンを借りる際は頭金を用意して、月々の返済額を少しでも少なくする必要があるでしょう。
失敗例⑤：悪徳な不動産会社を選んでしまった
不動産投資を行うときは、不動産会社選びが非常に重要です。
マンションの管理を管理会社に任せる人も多いですが、クレーム対応やトラブルが出た際の対応力が各々の会社で異なるため、悪質な会社を選んでしまうと物件の評判に影響します。
投資や管理会社というのは都心だけでも数多く存在しており、どの会社に任せていいのか悩んでしまうこともあるはずです。
そこで、投資専門の不動産会社を数多く紹介している「マンション経営比較比較ガイド」を参考にしてみてはいかがでしょうか。
「マンション経営比較ガイド」では、不動産会社の紹介以外にも、不動産投資に関する解説記事を載せているので、不動産投資に関する疑問点なども調べられます。
失敗したくない！マンション経営に向いている物件とは
マンション経営に失敗しないためには、どのような物件を選べばいいのでしょうか。
失敗しにくい物件の選び方について解説していきましょう。
都心のマンション
2018年の調査では、東京都の持ち家比率は40％台と、持ち家よりも賃貸比率が高くなっています。
さらに東京都は人口が多いため、すぐに賃貸マンションの需要が無くなることありません。
また、仮に売却することになったとしても買い手が見つかりやすいため、売ろうにも売れないという状況に陥る可能性は低いでしょう。
ワンルームよりファミリータイプ
ワンルームマンションは単身者向けのため、短期間で入居者が変わるということはリスクとして常にあるものです。
しかしファミリー向けの物件ならば、両親の勤務先や子供の通学などの関係で、短期間で出ていくことは少ないです。
予算に余裕があれば、安いワンルームマンションよりもファミリー向けの部屋を購入したほうが、長期的な収入が見込めるでしょう。
新築にこだわらなくても大丈夫！
都心では、新築でなくても中古マンションの需要も高く、わざわざ新築マンションにこだわる必要はありません。
少し古い物件であってもリノベーションやリフォームを行えば新築同様にキレイで、最新設備が整った物件にできます。
しかし、それでも新築物件と同じ家賃にしてしまうと空室のリスクが高まってしまうため、家賃は多少下げて募集する必要があります。
家賃を多少下げたところで新築の物件を購入するよりも安く購入できるので、十分な利回りを確保できる可能性は高まるでしょう。
マンション経営で失敗する人の特徴
次はマンション経営で失敗してしまう人の特徴について、2つのポイントを交えて解説していきます。
このポイントを押さえれば、自分が不動産投資に向いているかどうかがわかることでしょう。
計画性がない
不動産投資というのは、短期間で一気に儲ける投資ではなく、中長期的な投資であることを忘れてはいけません。
そのため、長期的なプランを構築しつつも、時勢に合わせてプランを変更する柔軟性も必要です。
しかし不動産のプロでもない限り、自分一人で中長期のプランを練り上げることは難しいでしょう。
そのため、信頼できる不動産会社と相談しながら、しっかりとプラン通りに進めていくことが重要です。
主体性がない
信頼できる不動産会社と相談をしながら進めることは重要なことですが、すべてを不動産会社任せにし過ぎるのは危険です。
物件選びからすべてを不動産会社に任せてしまうと、不動産会社の都合がよい物件を売られてしまったり、不良物件を選んでしまったりする可能性があります。
そのため、購入したい地域周辺の家賃相場や土地相場といった情報、不動産関係の法律や特例など、自分で情報収集し知識をつけることで、さまざまなリスクを最小限に抑えられるでしょう。
マンション経営を成功させる方法3つ
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それでは最後にマンション経営を成功させるための3つのポイントを紹介していきましょう。
この3つのポイントを押さえておけば、失敗する確率をぐっと下げられます。
①不動産会社を比較・検討してから決める
最初に重要となるのが、不動産会社選びです。
不良物件を選ばないことや利回りがよさそうな物件を探すのならば、顧客に真摯な姿勢で対応してくれる不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。
「マンション経営比較比較ガイド」なら、厳選した投資に強い不動産会社を比較できるので、ぜひ活用してください。
また、こちらのサイトでは家賃保証などをしてくれる管理会社なども紹介しています。
管理会社に迷った際にも参考にしてみてはいかがでしょうか。
➁リフォーム・リノベーションをする
中古のアパートやマンションを購入し、リフォームやリノベーションを施してから賃貸として貸し出す方法は、新築物件と比較して初期費用を抑えられるため、おすすめです。
新築と比較して家賃を下げる必要はありますが、購入費用が抑えられる分、利回りは新築の物件と比較しても遜色のない数字で運用できることでしょう。
➂繰り上げ返済をする
繰り上げ返済というのは、ローンの残債を手持ちの現金で一部返還することで、残債の金額を減らすという返済方法です。
手持ちの現金は減りますが、ローンの残債を減らすことにより月々の負担を少なくできます。
繰り上げ返済を行うケースとして、家賃が下落したなどで家賃収入よりもローンの返済額が大きくなった場合に、繰り上げ返済を行うことで収支を逆転させる場合などが考えられます。
しかし、手持ちの現金すべてを残債の返還に費やしてしまうと、のちのちの生活に影響が出てしまうため、返還する金額についてはよく考えておきましょう。
まとめ
マンション経営というのは、リスクはあるものの失敗しないためのポイントさえ押さえておけば、失敗する確率を限りなく低くできます。
不動産投資全般にいえることですが、不動産会社選びと情報収集が非常に重要です。
信頼できる不動産会社を見つけ、二人三脚でマンション経営を行うことでさまざまなリスクを回避して、不動産投資を成功させましょう。
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