等価交換は本当におすすめ？メリットやデメリット、おすすめできる人をすべて解説します

生前贈与や相続などにより土地が手に入った場合、所有しているだけでも固定資産税などの税金がかかってしまいます。
そのため、既存の制度をうまく活用し、節税に励む人も少なくありません。

今回は、手持ちの土地を有効活用して賃貸収入を得たいけれども、マンション建築資金の調達や返済に不安を感じるという人へ、「等価交換方式」という土地活用方法をご紹介します。

等価交換とは？

土地の活用方法としては、建物の建築費用を土地所有者がすべて負担する、ディベロッパー（開発業者）に委託するなど、その方法にはいくつか種類があります。
その中でも比較的有名な「等価交換方式」とは、所有している土地を担当のディベロッパーに提供し、建物を建ててもらった後に土地・建物両方の所有権をそれぞれの資金提供割合によって振りわけるというものです。

 

等価交換には2種類ある

等価交換方式というのは、以下の2種類にわけられます。
どちらも最終的に土地・建物両方の所有権がそれぞれの資金提供割合によって得られることに変わりはありません。

 

全部譲渡方式

ディベロッパーに土地の100%を譲渡（売却）するというのが全部譲渡方式です。
ディベロッパーが資金提供をして建物を建設した後に、提供した資金の割合に応じて土地の所有権を買い戻し、建物の所有権を買い取ります。

 

部分譲渡方式

一方で部分譲渡方式は、最終的に配分する割合の土地だけをディベロッパーに譲渡（売却）するという譲渡方法です。
建物を建てたあと、資金提供の割合に応じた建物の所有権をディベロッパーから買い取ります。

 

等価交換の流れ

等価交換を行う場合の一般的な流れは以下のとおりです。

 

 

等価交換で取得した建物の活用方法

等価交換方式によって手持ちの土地に建てた建物は、その後どのような活用ができるのでしょうか？
ここからは、代表的な4つの活用方法をご紹介します。

 

居住用として活用する

等価交換で区分マンションの所有権を手に入れた場合は、当然ながら自分で住むことができます。

 

賃貸物件として経営する

等価交換方式を選択した土地所有者の中には、賃貸物件として第三者に貸し出し、家賃収入を得ている人も多いです。

 

売却する

所有権を買い取った区分マンションは売却することも可能ですので、高く売れれば多額の売却益を得ることができます。
ただし、建物の権利関係に関してディベロッパーと何かしらの制約を含めた取り決めがされていることもありますので、売却を考える際はディベロッパーに相談することをおすすめします。

 

贈与・譲渡する

等価交換で所有権を得た区分マンションは、家族への贈与や第三者への譲渡も可能です。
こちらも場合によっては制約があるかもしれませんので、ディベロッパーへまずは相談しましょう。

 

等価交換を活用するメリット

土地の有効活用の方法として等価交換を選択すると、以下の5つのメリットを得ることができます。

 

頭金の準備・ローンを組む必要がない

自己所有の土地にマンションなどの建物を建築する場合、多額のローンを組む必要があります。
しかし、等価交換方式を選べばディベロッパーが資金を提供して建ててくれますので、建物の初期費用を準備する必要はありません。

 

のちほど買い取る区分マンションの支払い分については、すでに所有している土地の売却価格の一部が充当される形となりますので、結果的に金銭的なリスクが少なくなるというメリットを得ることができます。

 

賃貸として活用すれば節税効果がある

マンションが建っている土地の場合、相続税評価額が下がります。
なぜなら、土地の借地権価格の分が相続税評価額から差し引かれてしまうからです。

 

相続税が発生した際には、なにか建物を建てておいたほうが節税できるということになるのです。

 

譲渡所得税が免除される可能性が高い

等価交換でディベロッパーに土地を売却する際に、その売却収益にかかる譲渡所得税が免除されることがあります。
これは3階以上の耐火建物の建築など、一定の条件を満たした場合に適用される「立体買換えの特例」によるメリットです。

 

ディベロッパーへ区分土地を売却する際にのみ無税とはなるものの、区分マンションの所有権自体を第三者に売却する際は、譲渡所得税がまとめてかかってくるので注意しましょう。

 

遺産分割がしやすくなる

相続人が複数の場合、その土地をただ所有しているよりも、等価交換で区分マンションを複数手に入れておいたほうが遺産相続時における遺産の分割が楽になります。

 

ディベロッパーに土地活用を委任できる

不動産投資では多額の資金が動くため、投資経験者からの助言は重要なヒントになります。
不動産のプロであるディベロッパーと関わりがあれば、土地活用に関する相談はもちろん委任することもできますので、運用の際も安心です。

 

等価交換を活用するデメリット

リスクが少ない方法ではありますが、以下の6つのデメリットがあることを知っておきましょう。

 

土地の一部または全部の所有権がなくなる

全部譲渡方式では全部の所有権を、部分譲渡方式ではその一部をディベロッパーに移すことになります。
先祖代々の土地など思い入れのある土地の場合は、本当に等価交換をして後悔しないかよく考える必要があります。

 

利回りが下がる

土地と建物の所有権をディベロッパーとわけることになりますので、自分ですべてを負担して不動産投資を行うことに比べると、若干利回りが下がってしまいます。
利回りを下げたくない場合は、自分で建物を建てて不動産経営を行う必要があります。

 

ディベロッパーの意向が大きく反映される可能性がある

等価交換では不動産のプロであるディベロッパーが大きく関わってくるため、土地の評価、建物の施工などの進め方でディベロッパーの意向が主体となってしまう可能性もあります。
もともとの土地の持ち主は自分ですので、意見があればきちんと伝えるようにしましょう。

 

第三者が関与する場合がある

等価交換で分譲マンションを建設する場合、ディベロッパーは自分たちの取り分の区分マンションを販売にかけることが多いです。
そうなると、徐々に第三者となる権利者が増えていき、登記・相続などの際に所有権に関するトラブルが発生する可能性が出てきます。

 

好条件の立地でないと成立しにくい

土地の利便性の高さによって、その後建築されるマンションの家賃や販売価格も変わります。
多額の建築費を負担するのであれば、なるべく好条件の立地にしたいというディベロッパーも多いです。
交通の便がよい、面積が広くマンション建築に向いているなど、等価交換向きの土地ではないと契約が成立しない可能性もあります。

 

成立までに時間や労力がかかる

最初に行う事業計画の内容によって、ディベロッパーと土地所有者両方の今後の利益が決まります。
そのため、この段階で両者の意見がまとまらないと、契約成立まで長い時間がかかってしまうことになるでしょう。

 

等価交換がおすすめできる人、おすすめできない人

等価交換のメリットとリスク両方を含めて考えることが重要です。そのメリットを享受できる人、できない人は以下のとおりです。

 

 

 

等価交換を成功させるためのポイント

等価交換で失敗しないためには、こちらの3つのポイントを押さえておきましょう。

 

信頼できるディベロッパーを選ぶ

ほかの投資方法も同様ですが、不動産投資でも投資経験の豊富な人の意見は貴重なものになります。だからといって、プロのディベロッパー側の意向ばかりがとおるのは平等ではありません。

 

そこで重要となってくるのが、お世話になるディベロッパーの信頼性です。
メリットだけでなくリスクについてもきちんと説明してくれるディベロッパーを探すためにも、複数社から選ぶようにしましょう。

 

交換比率の基準を知っておく

不動産の所有権をディベロッパーと配分する前に、その交換比率の基準を自分でも知っておくことで、不公平な契約を結ぶことを防げます。
建物の評価についてはディベロッパーが決めてしまいますが、土地については事前に査定や評価額を調べることができるのでおすすめです。

 

自分の希望をあらかじめまとめておく

等価交換は、シンプルに土地をディベロッパーへ売却することに比べると、工程が少々複雑になります。
事前に土地評価を調べておく、契約の流れなどを把握するなど、あらかじめまとめておくことが大切です。

 

まとめ

土地を等価交換で有効活用しようと考える場合はメリットとデメリットについてしっかり把握し、土地活用比較サイトなどを利用しながら複数のディベロッパーに相談することが大切です。
必ずしも契約しなければいけないものではありませんが、不動産のことでお困りの際は利用してみることをおすすめします。

不動産の等価交換については、しっかりとした知識を身につけ損をしないように立ち回りましょう。