老後生活に備えて資産形成をしていきたいけれども、数多くある運用商品の中でどれを選ぶべきか迷っているという人もいらっしゃるでしょう。
そんな人におすすめなのが「不動産投資」です。
今回は、会社員で不動産投資を副業としておこなうメリット、さらにリスクまで詳しく解説していきます。
目次
会社員に不動産投資をおすすめする5つの理由
アパート経営やマンション投資をはじめとする不動産投資は、会社員がおこなう副業のひとつとして注目を集めています。
そのおすすめの理由を5つご紹介しましょう。
①会社員は融資を受けやすい
収益物件を購入する際には、多くの人が金融機関から融資を受ける（ローンを組む）ことになります。
会社員としての勤務歴が長ければ長いほど、ローン返済が滞る可能性が低い人とみなされ、ローン審査に通りやすいというメリットがあるのです。
②少額からでもはじめられる
投資法人を間に挟み、間接的にマンション経営オーナーになるという不動産投資信託（REIT）もあります。
こちらは、毎月数千円～1万円という少額の支払いで積み立て投資をしていくことが可能です。
③一般の会社員でも数千万円の資産を手に入れられる
物件にもよりますが、家賃収入をメインとする不動産投資では、ローンを完済したあとは黒字の持続が見込めます。
最終的には数千万円程度の資産となる可能性もあるでしょう。
④失敗するリスクをほとんどなくすことも可能
失敗を防ぐために、不動産会社や不動産投資の経験者などからの情報を集めることが重要です。
物件選びや資金計画の段階で、空室リスクや資金面での投資の失敗など、事前に予想できるリスクについては回避することが可能です。
また、不動産投資は時間をかけておこなうものであり、時間をかければかけるほど大きな失敗のリスクはなくなっていきます。
⑤節税や保険料の節約になる
マンション経営などによる家賃収入（不動産所得）がある場合、会社員としての給与所得と合計して年間の総所得となります。
ここに各種控除が加わり、所得税・住民税の税額が決定します。
不動産投資で赤字になった場合は給与所得と損益通算ができますので、総所得額が減って節税につながるのです。
また、収益物件の建物については経年劣化により資産価値が減っていきますので、その分を減価償却という形で一定の期間、経費として計上することが可能です。
ローンを組んだ場合、万が一の際にローン残債を保証してくれる団体信用生命保険に加入することがほとんどなので、ほかの死亡保険に加入しなくても済むという場合もあります。
さらに家賃収入による資産形成のおかげで、個人年金保険をかけなくて済む方も多いのです。
30歳の会社員がマンションを持ったときと、死亡保険＆個人年金保険に入ったときの支払総保険料を比較してみましょう。
保険料は2021年1月時点でのものです。
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35年ローンで3,000万円のマンションを購入 （団信保険料はローン金利に含む） |
2,360万円死亡保障保険・個人年金保険に加入 |
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|---|---|---|---|---|
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月払 |
ローン返済額 |
家賃収入 |
死亡保険料 |
個人年金保険料 |
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30歳 |
110,885円 |
150,000円 |
21,584円 |
10,000円 |
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40歳 |
110,885円 |
150,000円 |
34,286円 |
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50歳 |
110,885円 |
150,000円 |
63,814円 |
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60歳 |
110,885円 |
150,000円 |
68,814円 |
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65歳時点の合計 |
-39,918769円 |
+63,000,000円 |
-6,898,470円 |
-4,200,000円 |
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65歳時点での状態 |
・ローン完済（死亡保障はなくなる） ・家賃収入は存続 収支：+23,081,231円 |
・保険料支払い完了 ・終身死亡保障360万円は残る ・個人年金一括受取額375万円 収支：-11,098,470 |
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参考：明治安田生命保険
会社員にとくにおすすめなのはマンション投資！
戸建て住宅や区分マンションといった物件の違い、また新築・中古、単身用・ファミリー用といった広さの違いにより、不動産投資もさまざまな種類に分かれます。
その中のひとつである「マンション投資」とは、マンション1戸を購入して賃貸に出すという投資方法です。
そんなマンション投資がサラリーマンの副業に向いている理由は、以下の3つになります。
分散投資に適している
投資用資金に余裕があったり、資産運用で余裕が出てきたりした場合、マンション一棟を購入するよりも、複数戸の区分マンションに投資したほうがリスクを分散させることができます。
立地や広さなどが異なるマンションを複数戸持っていれば、仮に家賃収入減となった場合でも、リスクを最小限に抑えることができるでしょう。
節税効果がより高い
不動産を所有している人に毎年必ずかかる税金には、「固定資産税」や都市部では「都市計画税」といったものが挙げられます。
これら2つの税金には「小規模の住宅用地の特例」という軽減措置があり、うまく活用しながら節税をしている人も少なくありません。
賃貸住宅で200m2/1戸までの面積には、「固定資産税＝課税標準×1/6」「都市計画税＝課税標準×1/3」という減額がされます。
また、固定資産税は経年で資産評価額が下がっていきます。
そのため、区分マンションでもとくに中古ワンルームマンションのほうが節税効果が高くなるといえるでしょう。
管理の手間が省ける
もともとマンションは、戸建て住宅よりも管理の手間がかかりません。
不動産投資でも同様であり、不動産会社や管理会社に管理を有料で任せることができます。
日中はサラリーマンとして忙しい日々を送っている方はもちろん、投資初心者にもおすすめです。
会社員が不動産投資（マンション投資）をする際に知っておきたいリスク
日頃は本業で忙しい会社員にとって、節税効果など多くのメリットがある不動産投資ですが、やはりリスクもあります。
投資に失敗しないためには、メリットだけでなくリスクとその回避方法についてもしっかりと認識しておくことが大切です。
支払いや収入が変動するリスク
家賃相場は立地や環境の変化により、ローン金利が変動の場合は景気により、それぞれ変動します。
さらにマンションでは、10年～15年の周期でおこなわれる大規模修繕により、修繕積立金についても定期的に見直され、値上げとなることが多いです。
このような支出の変動に対しては、事前に認識しておき、キャッシュフローがなるべく大きい物件を選ぶようにするとよいでしょう。
突発的に費用がかかるリスク
中古マンションでは物件を購入後すぐに設備や備品の交換周期がやってきたり、空室リスクを回避するために行ったリフォーム費用が予想以上にかかったりする可能性もあります。
このような事態に備えるべく、予備費を確保しておくことが大切です。
売却時の価格変動リスク
「毎月のローン返済額 ＞ 家賃収入月額」という投資物件は、キャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。
売却しようと思っても、経年劣化による評価額の下落により「売却価格 ＜ ローン残債＋売却諸費用」となるケースも少なくありません。
将来的によほどの好立地が望めるという物件でない限り、このような物件は避けるのが賢明です。
空室が発生するリスク
空室が発生する原因としては立地の悪さや設備の古さ、需要と供給のバランスが悪いなど、さまざまなものが挙げられます。
学生の多い街ではワンルームマンション、近隣に小学校があるエリアではファミリータイプのマンションなど、需要に合わせた投資物件選びが重要です。
まずは複数の不動産会社の比較からはじめよう
不動産投資の初心者の場合、どんな物件を選べばよいのか、どのような資金計画を立てればよいのかどうか、なかなかわかりづらいものです。
大きなお金が動く不動産投資では、やはりプロや投資経験者の話を聞くべきでしょう。
まずは信頼できる不動産投資会社を選ぶことが最初のステップです。
マンション経営比較ガイドでは、管理実績のよい不動産投資会社の中からそれぞれの投資家に合った会社を複数社絞り出し、面談まで取り次いでくれるため、とても便利に活用できます。
まとめ
副業で不動産投資をはじめようと考えている会社員の方には、節約効果が高くて管理の手間が省ける不動産投資（マンション投資）がおすすめです。
もちろん投資に失敗しないためにも、空室リスクが高い、売却価格が大幅に下がりそうといった物件は避けるようにしましょう。
