先行きが不安定になっている現在、不動産投資で家賃収入を得て、これからの生活資金を少しでも増やしたいという人が増えています。
そこで、不動産投資を始める際にまず迷うのが物件選びです。
大きく分けて、新築と中古どちらの物件を選ぶのが良いのでしょうか？
今回は、マンション投資における新築・中古物件それぞれのメリットやデメリットを具体的にご紹介しながら、どちらがおすすめなのか検証していきたいと思います。
目次
新築マンションに投資する5つのメリット
では、新築マンションを投資用に購入した場合のメリットから考えてみましょう。
入居率が高い
まっさらな状態で借りることができる新築物件は、やはり人気が高いです。
住宅設備についても、新築ではモニター付きインターホンや宅配ボックス、浴室換気乾燥機など最新のものが設置されていることが多く、入居者の求める生活水準に合致しやすいと言えます。
多くの人が住みたくなる物件は空室率が少なく、オーナーにとっても家賃収入が安定しますので、ローン返済も安心です。
ローン審査が通りやすい
不動産投資用の物件を購入する際は、ローンを利用する人がほとんどです。
ローン審査では、申請者の年収や勤続年数など属性だけでなく、担保となる物件の状態や資産価値についてもその対象となります。
新築マンションは最新の耐震基準に沿って建築されていますので資産価値も高く、当面の修繕も不要なため、収益に対するマイナスポイントも少ないというメリットがあります。
これらの点から、新築マンションの購入ではローン審査が通りやすいと言えます。
節税効果が大きい
不動産所得の確定申告では、物件購入価格を減価償却費として経費に計上することができますので、節税に役立ちます。
また、物件や設備の購入価格を減価償却する際は、その素材や耐用年数に対して均等に割り当てられる年数が決められています。
新築の場合、中古物件に比べて耐用年数が長い（償却期間が長い）ですので、節税効果もより高くなるのです。
レバレッジ効果が大きい
新築物件を購入する際にローンを組む場合、資産価値の高さと空室リスクの少なさから、中古物件を選ぶよりも大きな融資を受けることが可能です。
自己資金が少ない場合でも不動産投資を始めることができますので、少ない資金で大きな収益を得ることができることになります。
これが、新築マンションの持つ高いレバレッジ効果です。
出口戦略を立てやすい
マンション経営では、さまざまな要因によって空室率が上下しますので、家賃収入が不安定になるリスクもゼロではありません。
そのため、不動産をこのまま維持する、もしくはタイミングを見計らって売却するなど、いくつかの出口戦略を立てておくことが重要です。
出口戦略として売却を考えるのであれば、中古よりも状態の良い新築のほうが売りやすいです。
また、新築マンションには瑕疵担保責任の保証が10年間付いていますので、その安心期間中に金融情勢や家賃相場をにらみつつ、ゆっくりと出口戦略を立てることができます。
新築マンションに投資する3つのデメリット
メリットのほうが多いイメージのある新築マンションですが、投資用として購入した場合には、こんなデメリットもありますので注意しましょう。
利回りが低い
不動産投資における利回りは、家賃（収益）と物件価格（出費）が大きく関係します。
毎月の家賃収入が大きくても、物件購入価格が高ければ毎月のローン支払い額もそれなりになりますので、なかなか収益が上がらないという図式が成り立ちます。
物件価格が高め
新築マンションの物件価格には、広告宣伝費が含まれていることをご存じでしょうか。
不動産会社も商売ですので、利益を少しでも上げるためにさまざまな媒体を利用して宣伝します。
新築マンションの物件価格が高めなのは、その費用が上乗せされているからです。
物件の管理状況がわからない
新築マンションの場合はこれから管理が始まりますので、中古マンションのようにそれまでの管理状況を目で確認することはできません。
マンションの管理維持は、空室リスクにも大きく影響するものです。
これまでの前例を見ることができない新築マンションを購入する際は、管理体制の詳細について管理会社へきちんと確認しておくことが必要です。
中古マンションに投資する3つのメリット
次に、投資用として中古マンションを購入する場合のメリットをご紹介しましょう。
物件価格が安め
建物や設備などの経年劣化は必然的なものですので、最新設備の整った新築マンションに比べると、中古マンションの物件価格は安く設定されることになります。
年々資産価値が下がることにプラスして、広告宣伝費の上乗せがないことも、物件価格の安さにつながっています。
利回りが大きい
物件価格（出費）が安めであれば、ローン総額も少なくて済みます。
そして、1年の家賃（収益）を物件価格で割り100を乗じた利回りは、結果的に高くなります。
不動産投資もやはり「投資」ですので、初期投資額が少なければ利回りは高くなる場合がほとんどです。
管理状況を把握しやすい
中古マンションの管理状況は、それまでどのように行われてきたか、書類や帳簿などの記録で確認することができます。
近隣トラブルなどが発生していれば、その情報についても物件の購入前に知ることができますので、大きな買い物となる不動産投資で一番避けたい空室リスクを判断する重要な材料となるでしょう。
中古マンションに投資する3つのデメリット
中古マンションを投資用に購入しますと、以下のようなデメリットがあります。
修繕費が高くつく可能性がある
中古マンションは建物や設備が古い分、購入後にそれほど年数がいかずに修繕が必要となるケースもあります。
新築マンションのように、国土交通省のガイドラインに沿って長期修繕計画がしっかりと実行されていれば良いのですが、中には積立金が足りないままの中古マンションに当たってしまうこともありますので、購入前に入念なチェックが必要です。
なかなか売却できない可能性がある
中古マンションは、価格は安いものの設備の古さや耐震性の問題があることが多く、売却しようとしても思うように売ることができない場合もあります。
特に気をつけたいのは、新建築基準が施行された昭和56年6月よりも前に建築許可が下りたマンションです。
現在の建築基準を満たしていない旧耐震基準の中古マンションは、安全性が低く、売ることが非常に難しくなります。
頭金が必要になる場合がほとんど
新築マンションに比べ、法的耐用年数の残りが少ない中古マンションの購入では、受けられる融資額も少なくなります。
そのため、中古マンションを購入する場合は、ローンの頭金として入れることができる自己資金がある程度必要です。
マンション投資は新築・中古どちらにすべき？
賃貸マンションとして運用することを考えますと、新築と中古ともにそれぞれ強みがありますので、一概にどちらが良いと言うのは難しいかもしれません。
しかし実際には、どちらかを選ばなければなりませんので、以下の2つのポイントを踏まえておすすめの物件をご紹介していきましょう。
初心者は立地の良い中古マンション投資がおすすめ
不動産投資に初めて挑戦するという人であれば、購入価格が安めの中古マンションから始めるのがベストでしょう。
理想は築5年以内の中古マンションです。
ある程度高めの家賃相場を設定することができますし、売却も比較的しやすいです。
予算がある人や不動産投資経験者には、複数のワンルームマンションで分散投資を行うのもおすすめです。
2軒目・3軒目は新築やリノベーション物件も検討しよう
不動産投資の運用に慣れてきたら、2軒目や3軒目で新築やリノベーション物件を選ぶという手もあります。
集客率の高い物件も同時に運用することで、全体的なインカムゲイン（家賃収入）をアップさせることができます。
まとめ
賃貸マンションを運用したいと思った時、新築と中古では、物件価格・収益性・ローンの組みやすさ・修繕費用発生などの多くの点で違いがあります。
それぞれのメリットやデメリットをしっかりと認識しつつ、いま用意できる無理のない自己資金の額も踏まえて、物件を選ぶようにしてください。
【関連記事】合わせて読みたい
