老後に備えて不動産投資を考えている方も増えてきています。
低金利時代が続く中、不動産投資用の物件購入のために住宅ローンを利用する場合に、ぜひ知っておいていただきたいのが変動金利の「125%ルール」についての知識です。
住宅ローンに関する資金計画は、年金問題とあわせてとても重要かつ慎重な判断が求められます。
変動金利が持つ特有の125%ルール、さらに5年ルールについても、しっかり理解を深めて住宅ローンの計画を練っていきましょう。
目次
住宅ローン返済方法の2つのタイプを解説
住宅ローンを選ぶ際に重要な金利のタイプとして、「固定金利」「変動金利」という2種類が存在します。
その前に、そもそもの返済方法について2つのタイプがあることをご存じでしょうか？
変動金利の125%ルールが気になっている方も、まずは返済方法に「元利均等返済」と「元金均等返済」という2種類があることを知っておきましょう。
元金均等返済
こちらはローン元金を返済期間で均等に割ることにより、ローン元金残高に応じた利息分を足して返済しているスタイルです。
ローン開始当初は毎月の返済額が少々高く感じますが、ローン期間が減るとともに利息分も減るため、毎月の返済額自体も減っていきます。
元利均等返済
毎月のローン返済額（元金分＋利息分）は一定していますが、ローン開始からしばらくはその内訳が、ローン元金よりも利息分のほうが多く占めます。
つまり、元金部分の減り具合が遅いということになり、ローン全期間での支払総額は元金均等返済よりも多くはなりますが、毎月のローン返済額が決まっているため、ローンの返済計画が立てやすいというメリットもあるのです。
今回の「125%ルール」は、変動金利で元利均等返済を選んだ場合に適用されます。
このことを踏まえた上で、125%ルールとはどんなものなのか解説していきましょう。
住宅ローン変動金利タイプにおける「125%ルール」とは
住宅ローンで変動金利スタイルを選んだ場合、市場金利の上下により利息も増えたり減ったりするという設定がベースにあります。
そこで急激な金利上昇の際には、資金計画が大変なことになってしまいますよね。ところが、変動金利で元利均等返済を選んだ際には、救済ルールが設けられています。
それが、ローン支払額はそれまでの支払額の125%を上限とし、それ以上の支払額にしてはいけないという「125%ルール」です。時に「1.25倍ルール」とも呼ばれることがあります。
もしローン返済の月額が8万円の場合、もし金利が上がったとしても10万円（8万円×1.25）が返済額の上限となるわけですね。
5年ルールと併用されるのが特徴
変動金利とは、毎月の市場金利動向に影響を受けるものではありません。
変動金利では5年ごとに毎月の返済額を金利に合わせて調整するという「5年ルール」があります。
元利均等返済を選んだ場合は、この5年ルールにプラスして、125%倍ルールも関係してくるのです。
変動金利で金利が上昇しても、この5年ルールが適用されている5年の間は毎月の返済額に変更はありません。
しかしその間も、金利は年2回の見直しが行われています。
低金利が長く続いている現在、この5年ルールについてはよほど大きな影響の発生は考えられず、あるとしても小さいものでしょう。
金利が少し上昇した場合、毎月の返済額の内訳をよく見るとその影響がどこに現れているのかわかります。
このことについては、以下の注意すべきポイントで詳しく説明していきます。
125%、5年ルールにはリスクがある！注意すべき2つのポイント
一生のうちでも一番の高額な買い物ともいえる住宅の購入では、住宅ローンを組む人が多いです。
住宅ローンは30年以上という長いものも一般的ですので、将来の金利がどうなるのか予想することは誰にとっても難しいもの。
低金利が続く近年ではありますが、とりあえずは変動金利を選んでおくという人も多いと思います。
125%ルールや5年ルールなどメリットが多い変動金利を利用する際には、以下のポイントに気をつけるようにしてください。
返済額が減るわけではない
変動型ローンの設定により、市場金利が低下した場合には住宅ローン金利も下がることになり、利息分も減ります。
もし逆に金利が上昇した場合には利息分が増えます。
実は、内訳の元金返済部分を減らすことで月額の返済額を一定に保っているのです。
元金部分よりも利息部分の割合が増えますが、実際にはあまり気にしていない方のほうが多いかもしれません。
実際の例を挙げてみましょう。
例：3,000万円を借り入れ、変動金利・元利均等返済で35年ローンを組んだ場合。
| 時期 | 金利 | 返済月額 | うち元金分 | うち利息分 | 借入残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1回目 | 0.5% | 77,875円 | 65,375円 | 12,500円 | 29,934,625円 |
| 25回目 | 0.7%(0.2%up) | 77,875円 | 61,521円 | 16,353円 | 28,415,657円 |
仮にローン開始から2年後に金利が0.5%から0.7%に上昇した場合を考えてみましょう。
5年ルールが適用されることから返済月額の77,875円に変更はありませんが、これは決して返済額が減っているということではありません。
内訳を見てみると、利息が増えた分、元金の占める割合が減っていることがわかります。
そのため借入残高の減り具合が小さくなり、結局は将来に返済を先送りしていることになるのです。
利息が返済額を上回る場合、残債が増える
変動金利を選んでいる時点で、急激な金利の上昇が発生する可能性も覚悟しておく必要はあります。
上の例で金利が急上昇した場合、利息が返済額を上回ることも考えられます。
例：3,000万円を借り入れ、変動金利・元利均等返済で35年ローンを組んだ場合。
| ローン回数 | 金利 | 返済月額 | うち元金分 | うち利息分 | 借入残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1回目 | 0.5% | 77,875円 | 65,375円 | 12,500円 | 29,934,625円 |
| 25回目 | 3%（2.5%up） | 77,875円 | 7,800円 | 70,075円 | 28,411,633円 |
ローン開始から3年目に金利が0.5%から3%へ急に上がった場合の内訳を見てみましょう。そのほとんどが利息分で占められていることがわかります。
これでは利息が返済額を上回り、元金がなかなか減っていきません。
急な金利上昇時には5年ルールや125%ルールが仇となり、残債が増えてしまうことで、35年のローン期間が終了しても利息分の支払いが残ってしまうという事態になることもあるのです。
【注意】中には125%・5年ルールを採用していない銀行も
これからの家族・資金計画に幅を持たせておきたいといった考えから、変動金利で住宅ローンを希望するのであれば、125%ルールや5年ルールを設けていない金融機関を選ぶのも1つのアイデアでしょう。実際には5年ルールを適用している銀行のほうが多いです。
金利に関しても固定から変動へ、変動から固定への乗り換えなども可能ですので、事前にいろいろとシミュレーションするだけでなく、途中で方向性を変えることができると考えておきましょう。
記事まとめ
住宅ローンの変動金利で元利均等返済スタイルを選んだ場合、低金利が続くのであれば、1.25倍ルールや5年ルールがうまく作用し、先の資金計画も楽になります。
もし、金利上昇ともなれば利息分の残債が増えていく可能性も高いですので、金利動向にアンテナを張りつつ、住宅ローンの乗り換え時期を常に意識しながら不動産投資物件を運用していくことをおすすめします。
