「不動産投資が超低金利・マイナス金利時代の今が始めるチャンス？」

日本は21世紀に入り、超低金利の時代が続いています。

世界的に「水没」しているとまで言われる超低金利の状況ですが、長期的視点での資産運用として、不動産投資が有利になっております。

超低金利、マイナス金利のときに不動産投資を始めるべき理由や注意点などを解説します。

 

超低金利とは？

超低金利とは、国、もしくは中央銀行によって、引き下げられた低い利息のことです。

日本は2003年より政策金利が、0.0％から0.1％で管理されるゼロ金利の時代が続いています。

このゼロ金利は、リーマンショックの前後で一時解除されましたが、リーマンショックで再びゼロ金利に戻されました。

 

そして2016年に中央銀行である日銀は、「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入し、マイナス金利の状況になっています。

 

マイナス金利とは、償還まで満期保有しても投資した金額を回収出来ないことを意味します。現代は中高生の経済の教科書には載っていない状況にあります。

 

銀行預金や元本保証型金融商品だと、もはやリターンを期待できない

政策金利がゼロ金利からマイナス金利の時代の中で、預金金利は0.001％となっております。100万円を1年間預けても10円にしかならず、20％の源泉徴収で手取り8円となります。雀の涙という言葉がありますが、「雀の涙ほどの金利」というと、雀に対して失礼だと主張する人すらいる笑えない状況です。

現在残存期間15年より短い期間の日本国債の金利はマイナスです。

国債の残存期間４０年でも0.4％以下の状態にありますが、物価上昇率は、長くマイナスの時代が続いていました。2014年4月の消費税が５％から8％なったときを除くと2017年からプラスに転じており、直近の2年間は、0.4％以上で推移しています。

銀行金利は政策金利を指標に設定され、元本保証型金融商品は長期の国債など信用格付けが高い債券を運用することにより商品として提供されます。保有期間15年以下ではリターンはなく、保有期間40年でも、物価上昇を考慮すると、実質的には目減りしてしまう状況であることを認識する必要があります。

 

25歳から65歳までの40年間が老後資金を貯める期間としても、もはや銀行預金や元本保証型金融商品は、資産運用の選択肢から外れてしまいます。

 

超低金利・マイナス金利の今こそ、不動産投資を始めよう

自分の老後資金を資産運用で確保しようとするのであれば、長期的視点で判断する必要があります。

「高金利・高インフレ」→「高金利・低インフレ」→「低金利・低インフレ」→「低金利・高インフレ」→「高金利・高インフレ」　と経済局面が周期的に繰り返されるとすると、現在は疑いなく「低金利・低インフレ」の局面です。

 

「高金利・高インフレ」の局面が1992年と判断されているので、その後の「低金利」局面が約30年間続いており、まだこれからも継続すると判断せざる得ない状況です。

（※1992年は日銀の三重野総裁時代であり、政策金利を上げ過ぎの金融政策の失策であったとされています。）

 

「低金利・低インフレ」とその次に来る「低金利・高インフレ」の局面まで考慮すると、現在は不動産投資を始めるのに適した状況であると判断できます。

 

超低金利時代に不動産投資を始めるべき理由

超低金利時代だからこそ、不動産投資を始めるのに適しています。

その理由を詳しく解説します。

元本保証型より格段に利回りが高い

世界の金利は現在「水没」しているといわれており、債券運用からなる元本保証型の金融商品とは比較ならないほど不動産投資は利回りが高い状況です。株式投資との比較でも、日本株の現在の平均配当性利回りは約2.4％なので、不動産投資の方が有利です。

不動産投資の収益の源泉は、賃貸することによる「家賃収入」ですが、「家賃収入」は住宅価格などの物価と比較しても下方硬直性があり、安定性が比較的高いといえます。

株式投資は、価格の変動が大きく値下がりのリスクを伴うので、どの銘柄をどのタイミングで購入するかの判断が非常に難しいです。株式の場合は、株券を購入した企業が倒産した場合には、価値はゼロとなってしまいます。

不動産投資は、株式投資などよりもリスクが少なく、超低金利の今こそ、始めるタイミングであるといえます。

 

物件を安く、早く購入できる

不動産投資における金利とは、資金調達のコストです。現在のような超低金利時代でのコスト低下により、ローン融資の支払い期間短縮や、月々の返済額を小さくしキャッシュフローに余裕を持たせるなど、選択肢を多く持つことが可能です。

２つ目以降の物件の所有にも早く着手できるので、より安定した不動産経営が期待できます。

 

有利な環境とはいえ、きちんとリスクを考慮した投資計画を

超低金利の有利な環境とはいえ、リスクを考慮した投資計画は不可欠です。

まず、変動金利型のローン融資を受けた場合には金利上昇リスクが存在します。政策金利が上昇されれば変動金利型のローン融資の金利も上昇されます。中央銀行の金融政策は、短期間にコロコロと変わるのもではないので政策金利の上昇が開始されれば継続して上昇して行きます。

ただし、多くの金融機関は『月々の返済金額を1.25倍までに抑える仕組み』を導入していることから、青天井の如く支払金額が上昇し続けるというわけではありません。

※詳しいことは別記事でアップさせていただきます。

 

また、空室になるリスクも常に頭に入れておかなければなりません。

下方硬直性があり安定性はあっても、空室なってしまえば、その投資物件からの収益はゼロとなります。空室期間中もローン融資の返済の支払いは継続するので、キャッシュフローのマイナス幅が大きくなってしまいます。

 

空室リスク対策として、ワンルームマンションなどがお勧めとなります。

新しいワンルームマンションには、以下のようなメリットがあります。

 

・賃料相場が安く入居対象者が多い

・入居率が高い

・セキュリティがしっかりしている

・ニーズに応じた間取りや設備になっている

・ファミリータイプに比べて修繕・管理コストが少額で済む

 

空室を作らないためには、人気のある物件を選ぶことが大切になります。

 

まとめ

超低金利の状況下で、銀行預金や元本保証型金融商品に対しては収益性で、株式投資に対しては安全性で、不動産投資が有利である状況はしばらく継続すると判断できます。

この有利な状況おいては、空室リスクの少ない物件や、リスクを考慮した投資計画をアドバイスしてくれる存在が欲しいところです。

不動産投資の一歩目は、不動産投資会社や付き合っていく営業マンをしっかりと選ぶところからはじめてみることをおすすめします。