不動産投資において、収益物件に関する概要書に「売主瑕疵担保責任」という文言が記載されています。これは建物に何らかの不具合が見つかったときに、その建物が使えるかどうかは自身で判断しなければならないという意味があります。ここでは、不動産投資において必ず確認しておきたい瑕疵担保責任について詳しく説明します。
目次
事業用または住居のための建物を売買する際に無視できない瑕疵担保責任
不動産の売買契約において、事業用または住居のための建物を売買する際、「瑕疵担保責任」というものが付いてまわります。民法第570条に規定されているものであり法律に基づくものであるため、これを無視して売買を行うことはできません。
瑕疵とは、建物に関する不具合や欠陥のこと。さらにいえば、生活などに支障をきたすレベルの欠陥を指します。建物の部位でいえば建物の基礎や壁、屋根など構造上の主要な部分が該当します。
これらの瑕疵を担保する＝欠陥が見つかったときに保証するという意味になり、瑕疵担保責任は売主がすべてを負うことになります。 買い手が物件を購入してから瑕疵が見つかった場合、売主は責任をもって使えるように直さなければなりません。これが「瑕疵担保責任」の内容になります。
所有している不動産物件を売るとき、瑕疵担保責任が付いた状態で売ると、万が一のときに買い手側の修繕費の請求や修繕の要請が入ります。この点についてはあらかじめチェックしておかなければなりません。
瑕疵担保責任の内容
瑕疵担保責任は物件の隅々から、場合によっては物件の外の敷地内にも及ぶため、売主にとって大きな負担になるケースが少なくありません。 以下で瑕疵担保責任の内容についてみていきましょう。
建物や床の傾き
建物が傾いている、または床の一部が部分的に傾いている場合、構造上問題があるとされ瑕疵となります。一見フラットな状態でも勝手にボールが転がるケースも多いです。
シロアリの発生
木造の建物については、土台や柱などがシロアリに食害されている場合があります。シロアリは木部の中に入り込んで食害を行うので、床や柱などの表面にはなかなか出てきません。 しかし、シロアリによって食べられた部分は強度が低下しもろくなっているため、瑕疵として扱われます。
雨漏り・サッシの取り付け部分や窓などからの水の染み込み
天井や壁に水が染み出す雨漏りについては、その部分を修理せずに売りに出すと、売主に瑕疵担保責任が付きます。また、サッシの取り付け部分や窓などからも水が室内に染み込むことがあり、瑕疵として扱われます。
給水設備の損害や故障
給水管や配管に割れ・錆び・欠け・詰まりなどが生じ、正常に給水が行われないものについては瑕疵として扱われます。
家の基礎や土台の腐食
経年劣化によって家の基礎や土台が腐食している場合、修理が必要になります。ここでも瑕疵担保責任が生じます。
それ以外の瑕疵 瑕疵の範囲は土地にも及ぶ
瑕疵の範囲は建物だけにとどまらず、土地にも及びます。購入した土地の中に井戸やほこらがある、沼・池・川などが存在している場合や、瓦礫・ごみなどが残っている場合は、売主側に瑕疵担保責任が発生します。
瑕疵担保免責は瑕疵を負わないという意味
瑕疵担保免責は、瑕疵担保責任とは反対に瑕疵を負わないという意味です。不動産取引においては、しばしばこの瑕疵担保免責が定められている場合があります。
すべての不動産取引について瑕疵担保責任が付くというわけではなく、個人間売買の場合「瑕疵担保免責」になるケースが一般的。瑕疵担保責任が生じる場合でも、2、3ヵ月程度の期間となるケースが多いです。
瑕疵担保免責とは、瑕疵が見つかっても一切の保証が付かないという意味です。その代わりに、現況のままでの価格設定で売買ができるため、買い手にとってはリーズナブルに物件の購入ができるメリットがあります。
瑕疵担保免責の例外もある
ただし例外として、売主が宅建業者の場合、物件の引渡し後2年間は瑕疵担保責任を負うことが定められています。瑕疵担保責任が必要な方は、宅建業者が売主になっている物件を探すのが確実です。
瑕疵担保責任なしで安全に取引をする方法
物件を購入する前に物件の内外を目視で確認しますが、それだけでは「隠れた瑕疵」である建物の欠陥を確認することはできません。そのため、建物診断（インスペクション）などを活用して、瑕疵を早期に発見しておくことも一つの方法です。
仮に瑕疵担保責任が付いていない契約でも、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することも可能。これは建物の検査と保証が一体となった保険であり、この保険に加入する物件は一定の品質が保証されています。
契約書内容をよく確認し納得してから物件の売買を行う
瑕疵担保責任についてはトラブルも多く、何を瑕疵にするか、どの程度を瑕疵と呼ぶかについて争われるケースがみられます。不動産投資において、建物や土地を売り買いする際には、瑕疵の存在を無視することはできません。
そのため、契約書の内容はしっかりとチェックを。契約書に書かれている内容を確認し、納得してから物件の売買を行うようにしましょう。 瑕疵担保責任が付いていなくても安全に取引を行うことは可能ですので、ぜひ不動産投資の参考にしてください。
