首都圏で不動産投資するのはハイリスクハイリターン、そう考える方は多いのではないでしょうか。 確かに不動産物件の価格は高く、家賃収入も相応に高水準であるため、一見するとそう目に映るのも仕方ありません。
しかし実際はその逆で、首都圏の不動産物件は投資額こそ高いものの、実は地方と比較してローリスクかつローリターンの堅実な投資先なのです。 本記事では、その理由について詳しく解説いたします。
目次
首都圏で不動産投資する3つのメリット
首都圏で不動産投資するメリットを3つご紹介します。
1. 家賃水準が高く地方の2倍以上となることも多い
首都圏の物件の一番の魅力は、家賃の水準が全体を通して高めなことです。 地方であれば3万円から4万円程度のワンルームでも、都心であるだけでその額は6万円から10万円台まで一気に跳ね上がります。
初期投資額が高いため利回りの面では地方の不動産物件に軍配が上がりますが、長期的な視点では首都圏の物件のほうがメリットが多くなります。 都心にはさまざまな企業や大学があり、商業施設に溢れているので新しい入居希望者も多く、家賃収入の下落リスクが少ないためです。 すなわち、長期間に渡って高水準の家賃収入を安定して得ることができること。それが第一のメリットです。
2. 空室率が低く収入減少のリスクが少ない
地方と比較すると、その空室率の低い点もメリットの一つ。空室率が低いということは、すなわちその分だけ空き室による収入減少のリスクが少ないということでもあります。
将来的な空室率についても問題ありません。2030年までは東京都の人口は増え続けることが予測されており、過密の進む東京都の空室率はこの先も安定していくと考えられています。
3. 資産価値が下落しにくいため売却時の損失も少ない
不動産物件の購入をスタートとするなら、ゴールはその物件の売却。地方と比較すると、首都圏の物件は資産価値が下落しにくく、新築から数年経っていてもその売却の際に高値がつきやすい場合が多いです。
それどころか、東京23区では物件の価値が高騰して、売却を考える頃には購入した時よりも高く売れるなんてことも珍しくありません。
首都圏の不動産投資で失敗しないための3つのポイント
首都圏だからといって、どの物件もリスクが少ないかというと、もちろんそうではありません。できるだけ不動産投資の失敗を避けるためには、以下の3つのポイントを押さえて物件を探すことが重要です。
1. 駅徒歩10分以内に住みたい人が約7割！駅チカ物件を探す
入居希望者がマンション・アパートを探す際にもっとも重要視される点は、ずばり「駅からどれだけ近いか」です。首都圏での賃貸暮らしでは移動手段を公共交通機関に頼るケースも多いので、その利便性が重要視されるのもまた当然のことでしょう。
特に駅から10分圏内の物件に住みたいという方の割合は、入居先を考える方のおよそ7割にも上ります。［注1］
不動産投資としての物件選びでは、空室リスクは最も避けたいリスクの1つなので、まずは立地を第一に考えてみることをおすすめします。
［注1］CHINTAI情報局：知ってるあなたはラッキー！駅徒歩が遠い物件のメリット
https://www.chintai.net/news/2016/12/13/6792/
2. バストイレ別など需要のある設備が備わっている物件を選ぶ
物件の設備状況も家賃や物件の資産価値を保持するための大事な要素の一つ。
バストイレ別・オートロック・ウォークインクローゼット・独立洗面台など、入居者から人気のある設備を揃えている物件は下落しにくい傾向にあります。立地がほぼ同条件の物件同士であれば、差がつくのは設備・家賃面です。家賃をあまり下げたくないのであれば、設備の揃ったものを選ぶのがベスト。
そのような物件は初期投資も高くなりがちですが、家賃を相応に高くしても入居者へのメリットがあるのであまり問題にはならないでしょう。
3. 融資金利を1％台に抑えられるような融資先を探す
都心の不動産投資は長期的な黒字化を考える必要があり、利回り自体は低めです。その上、初期投資額が非常に大きいので、融資金利が重くのしかかってくるのがネック。
長期的な黒字化を目指す以上、その金利は出来るだけ低く抑える必要があります。もちろん、融資額を減らせれば言うことはありませんが、それが難しいようであればとにかく金利の低い融資先を探すことを忘れないようにしましょう。
首都圏での不動産投資は初期投資額は高くとも堅実な投資
首都圏における不動産投資では初期投資額が高くなるため、短期間で黒字化するのは難しいことが多いです。しかしその一方で地方よりも家賃水準が高く、物件価値の下落や空室リスクも少ないため、長期的に安定した収入を得ることが可能です。
地方のように開発による土地・物件の急高騰といったバクチ的な美味しさはありませんが、手堅く長期間に渡って安定した収入を得たい方や、不動産投資の経験が浅い方には、首都圏の不動産は断然おすすめの投資先です。
