マイナス金利政策が継続する今、低金利融資のメリットを生かした賃貸型不動産投資が人気を集めています。
ですが、不動産投資の成功の是非は購入した物件とパートナーとなる不動産投資会社によって大きく変わります。
本記事では、まずは不動産投資で考えられるリスクについて確認。
その後、以下3つのプロセスごとに注意点を解説します。
- 不動産投資を始める前の注意点
- 不動産投資会社を選ぶ時の注意点
- 不動産物件の選択・購入時の注意点
不動産投資を始めようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資で特に気を付けたいリスク
不動産投資には、大きく分けて9つのリスクがあります。
それが、以下のとおりであり、それぞれのリスクはどのような場合に起こりうるのかを解説します。
金利上昇リスク
不動産投資を行う際、多くの方がローンを組むことになります。
金利は下降傾向にあることから、固定金利ではなく、変動金利を選ぶことが一般的です。
しかし、未来の金利は誰にも分かりません。
返済途中の段階で利率改訂により、利率が上がってしまった場合、大きな損失を発生させてしまうことになります。
税金リスク
不動産投資には、3つの場面で税金がかかります。
それは、不動産の購入時、保有期間、売却時であり、それぞれ納税の義務が発生します。
納税は国民の義務であるため、避けることはできず、滞納が続く場合には物件の差し押さえにつながるケースもあります。
空室リスク
不動産投資は、入居者により空室が埋まることによって収益につながる投資です。
そのため、空室は収益にはつながらず、税金や管理費等の支払いのみが発生してしまいます。
空室率が増え、収入よりも支出が高い状態が継続すると、資金繰りが悪化し、物件を手放さざるをえなくなるリスクもあります。
家賃滞納リスク
入居者がいて、空室が埋まっている状態であったとしても、家賃が支払われなければ収入はありません。
家賃滞納は珍しいことではなく、揉め事になるケースもあるため、こちらもリスクの1つといえるでしょう。
不動産所有者よりも、利用者を守る法律が整っていることも、家賃滞納リスクが生まれる原因の1つなのです。
家賃下落リスク
家賃相場は、利用者の需要に大きく左右されます。
そのため、利用者の多くを近くの会社や学校に頼っていた場合、それらがなくなることにより、賃貸需要の下落とともに家賃を下げなくてはいけないリスクがあります。
家賃の下落は収入の下落に直結するため、不動産投資における大きなリスクなのです。
災害リスク
災害リスクも、不動産投資におけるリスクの1つです。
地震や台風などの自然災害は、防ぐことができないものもあり、倒壊した場合には不動産投資を続けることが困難になってしまうケースもあります。
地価下落リスク
日本は少子高齢化が進んでおり、今後さらに高齢率の上昇が予想されています。
高齢率の上昇に伴い、人口も減少傾向にあり、人口減少は不動産需要の低下にもつながります。
需要の低下は、不動産価格や地価の下落を引き起こすため、不動産投資における地価下落リスクが心配されています。
修繕リスク
物件の維持には、さまざまな修繕費用が必要になるため、不動産投資には、修繕リスクも挙げられます。
新築やワンルームマンションであっても、給湯器や備え付けの家電は、経年劣化を避けることができません。
それらを修繕しないと入居者が入ってくれない上に、修繕費用は不動産所有者負担になるため、修繕費用は多く見積もっておく必要があります。
倒産リスク
倒産リスクとは、物件の管理を委託している会社等が倒産してしまうリスクのことです。
なかには、家賃保証を約束している会社が倒産してしまうケースもあり、最悪の場合共倒れになることも考えられます。
不動産投資を始める前の注意点
不動産投資を始める前には、まずは不動産投資にはどのようなものかを確認したうえで、そのリスクについてしっかりと理解しましょう。
1．不動産投資のリスクを知る
賃貸マンションの不動産投資はローリスク・ローリターン投資として魅力ですが、それでもデメリットや注意点は多々あります。
- 空室になると利益がでない
- 経年劣化などで年々家賃が下がっていく
- 繕費などのコストが掛かる
賃貸型の投資では、不動産売買のような特別な専門的知識や情報収集ノウハウは不要です。
また投資資金もローンでカバーできるので、一般の方でもハードルが低いと言えるでしょう。
ただし、運用利回りに見合った物件を探す点では、慎重に行動しなければいけませんし、パートナーの不動産投資会社選びも簡単ではありません。
また、マンションなどの物件は経年劣化して、運用利回り率は徐々に低下していきます。
まして空室にでもなれば、ローン返済の費用も捻出できないこともあるのです。
修理修繕などのランニングコストの面もしっかり把握しておきましょう。
狙った賃料で空室率の少ない物件を購入し、効率良く賃貸業をサポートできるパートナーを選ぶのが成功の秘訣です。
2．出口戦略を考える
不動産投資には出口というものがあります。つまり、その物件の売却という局面です。
不動産投資では、購入時から出口戦略を立てておく必要があります。
出口戦略なしに想定利回りの数字が良いというだけで物件を取得すると、トータルで大赤字ということにもなりかねません。逆に利回りが低く、投資の旨味が感じられない物件でも、出口で大逆転というケースもあります。
「この物件は○年後に△△万円で売却できる」とピンポイントで言い当てることのできる人は存在しません。それでも、おおよそのトレンドはわかりますので、そのトレンドにもとづき投資戦略を組み立てていくことになります。
不動産投資会社を選ぶ時の注意点
良い物件を探すのも、空室が出ないように運営してもらうためにも、不動産投資会社の選択に掛かっています。
抑えるべきポイントは次の3つです。
- 賃貸マンション運営の実績をチェックすること（提供資料内容も含む）
- 不益な情報も報告してくれて、具体的な対策も提供してくれること
1．不動産投資会社を比較する際はココの項目をチェック
不動産投資会社を見極める際は、まずは以下で記載する項目について確認をしましょう。
資本金額
不動産投資会社に限らず法人の実績や安定性を客観的に評価する指標として、まず『資本金』の大きさが挙げられます。
資本金の金額が大きいほど、不動産投資会社の事業規模も大きいと類推できます。
事業規模の大きい不動産投資会社は、安定した運営と充実したサービスが期待できます。
不動産投資は10年単位の運用が前提です。
小規模な会社より資本金額の大きい会社のほうが、経営体力という意味で期待が持てるでしょう。
従業員数
資本金と同様に『従業員数』でも会社の規模が確認できます。
従業員数が多いほど取引実績が豊富で利益も上がっており「サービス向上のために人員への投資を惜しまない会社」とよい評価を受ける傾向にあります。
日本の不動産会社は、従業員数20名以下の小規模事業者が目立ちます。
従業員数が20名を超える企業は全国的にみても2%ほどであり、100名を超える企業となるとごく少数です。
そのため、資本金や従業員数から信用するのであれば選択肢はかなり絞られます。
実績
資本金や従業員数が多い不動産投資会社は、多数の顧客が利用してきた取引実績と歴史を持ちます。
このなかで、不動産投資のさまざまなシチュエーションに対応する、豊富なノウハウを蓄積してきています。
不動産投資は購入することがゴールではありません。購入後のリスクとリターンを考えてくれるパートナー選びが重要です。
例えば、不動産投資会社が表示する『入居率』の高さは、家賃収入が途切れないという証です。
安定した収益のためには『収益用不動産』について十分なノウハウをもったパートナー、もしくは見込みがあるパートナーを選びましょう。
口コミ・評判
上記は、不動産投資会社が提示する情報からみた評価方法です。これらに加え、口コミや評判をチェックすることも重要です。
利用者の声は主観的なものであり、ケーススタディとして有用でしょう。
予算や運用目的によって、どの不動産投資会社が向いているかという判断の材料になります。
ただし、個人的見解から不当な批判をしているケースも少なくありません。
まずは自分で調べ、補足情報として口コミを参考にすることをおすすめします。
2．パートナーシップが取れる不動産投資会社を選ぶ
不動産投資会社の本音は『売れない物件をさばきたい！』です。
共にウイン・ウインの関係を築く気持ちが無ければ無駄な投資になりかねません。
『特定の物件をやたら勧めてくる』とか、『お得物件だとアピールしてくる』といった押しつけがましい不動産業者には要注意です。
基本的に売り出し前の物件でない限り、売れ残っている理由・デメリットが必ずあります。
それを客観的に分析して、クライアントに情報提供できない不動産業者には効果的な運用も望めません。
賃貸マンション投資のセオリーは、良い物件を探して、納得のいく仲介を得てコツコツ運用していくことです。
その始めの物件選びを急かせる不動産業者は信用できないでしょう。
相手は専門家ですから、豊富な情報とノウハウで投資家を迷わす事は朝飯前です。
そうではなく、公正な立場で事実を提示してくれるパートナーが必要です。
おすすめポイントと同時に不益な情報も正直に報告してくれ、その上で具体的な対策も提供してくれる不動産投資会社が望ましいでしょう。
物件ごとの利点やリスクを話し合い、過去の成功例・失敗例を踏まえてカバー策が提示できるところなら、パートナーとしても安心できます。
そこで、資料は必ず全部目を通し、内容をしっかりと把握しておきましょう。
分からない所や疑問点は直接質問して、その返答も判断材料にしましょう。
また、口コミやブログの体験談、そして実際に運用を代行しているマンション物件のチェックも忘れずに。
自分の目で業者の運用実態を確認するのは最も重要です。
不動産物件の選択・購入時の注意点
次に、不動産物件を購入する際の注意点をご紹介します。
1．物件選びはココをチェック
物件を選ぶ際には以下の点をチェックしましょう。
投資的観点
利回りや築年数、土地価格、物件自体が投資の対象として適切かどうかを判断しましょう。
例えば、所得税・住民税の節税目的であれば減価償却費を大きく計上できる物件、相続税の節税目的であれば評価額を大きく圧縮できる物件を選びましょう。
賃貸需要的観点
駅までの距離、賃料など、その条件で空室がしっかり埋まるかどうかを判断します。
土地柄によって、「単身赴任中のサラリーマンが多い」、「一人暮らしの学生が多い」、「ファミリー層が多い」など、住民に特徴が出ます。
立地を確認して賃貸需要が高いことが予想される物件を選びましょう。
また、その物件で過去に殺人事件・火事・自殺・孤独死などがあった場合、新たに入居する人や物件を最終的に売る際に告知する義務があります。
そのため、入居付けや物件の売却の難易度が上がってしまいます。
特に、殺人事件の場合は物件の価値が半減してしまうこともあるため避けたほうがいいでしょう。
建築的観点
内装リフォーム率や大規模修繕履歴など、物件購入後に修繕で支出が発生するリスクを判断しましょう。
特に以下のような入居者に瑕疵がない修繕の場合は原則、修繕費はオーナー負担となります。
- 設備の経年劣化
- 日焼けなどによる壁紙の変色
- 自然災害による設備の破損
入居者が決まる前に修繕を済ませておくことはもちろん、入居者を探す段階でも修繕を完了しておくことで、賃貸需要が高まり、入居者が決まりやすくなるでしょう。
2．現場のチェックは自分で行う
不動産業者に勧められるままに購入してはNGです。候補に挙げた物件の入居率を考えましょう。
同じマンションに複数の空があれば疑ってください。
「近隣の似たような部屋の空き状況はどうか」、「賃料の相場はどうか」など、地元の不動産屋を回って自分で調べてみましょう。
3．不動産投資における自己資金は物件価格の15～30%が目安
不動産投資ローンの金利は年利2～4％、しかし住宅ローン金利は年0.4〜2％と低金利です。
例えば4000万円のローンで、年間120万円前後の利息が発生しますから、初めはあまり高額ローンを組まないように物件選びをしましょう。
運用利回りが5％あったとしても、金利で殆ど持っていかれてしまうので注意が必要です。
不動産投資における自己資金の割合の目安は、物件価格の15〜30%と言われています。
もちろんあくまで目安なので、自己資金を100%にしたり、0%にしたりすることは可能です。
ただし、自己資金が低すぎるとローンの金利が上がる可能性があります。
あなたが用意できる自己資金額であるか、ローン金利は支払える金額であるかを検討しましょう。
できる限り自分の資産範囲で投資をするのが成功の秘訣です。
記事まとめ
この記事では、不動産投資を始める前に知っておきたいリスクや、それに備えるための注意点について解説しました。
不動産投資の成功率を上げるために最も重要なのが、不動産投資会社選びです。
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