マンションなど投資用物件を購入し家賃収入を得ることができる「不動産投資」は、サラリーマンの副業として人気を集めています。
実際に不動産投資はサラリーマンに向いていると言われているのですが、会社に勤務しながら賃貸マンションの大家もこなす二足の草鞋を履くことは、一見難しいようにも感じるものです。
そこで今回は、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットや注意点、安定した収入を得るためのポイント、そしておすすめ物件まで詳しく解説していきます。
サラリーマンに不動産投資をすすめる理由
なぜサラリーマンの副業として不動産投資をすすめるのか、その具体的な理由を5つご紹介します。
節税効果を見込める
会社に勤めるサラリーマンが不動産投資をした場合、本業の給与所得は会社で年末調整されます。
一方、副業の家賃収入は不動産所得と見なされ、確定申告にて両方の収入を損益通算することになります。
また、物件は経年劣化するため「減価償却資産」です。減価償却費として税金控除の対象となります。
つまり、「給与所得＋不動産所得－減価償却費＝節税効果（所得税の還付、住民税節税等）」となるわけです。
生命保険代わりになる
不動産の購入において、ほとんどの場合一括現金払いはできず、金融機関のローンを利用することになります。
住宅ローンや不動産投資ローンで金融機関から融資を受ける際は、ローン返済が滞らないように団体信用生命保険への加入が条件です。
これは、万が一の時に遺族へ借金が残らないという点で、生命保険代わりにもなると言われています。つまり、借金が帳消しされた上で、不動産という資産を残せるのです。
私的年金の足しにもなる
公的年金に期待できないとされる時代です。老後資金に足りない分は自己資金でまかなう必要があります。
不動産投資は安定した家賃収入により、私的年金の役割も担うのです。
年金代わりの不動産投資を行う場合は、できるだけローンの利息を減らすのがコツでしょう。
時間がなくても運用できる
さまざまな投資方法の中でも、不動産投資は比較的手間をかけずに運用することが可能です。
運用に必要な業務のほとんどを、専門の賃貸管理会社に外部委託することができます。本業の仕事が忙しいサラリーマンでも、無理なく続けることができるのです。
資産価値に安定性がある
収益性の高い不動産投資物件は、その価値が急に下がるという可能性は低いです。不動産は資産価値として安定性があると言われています。
また、インフレ時には不動産価格や家賃価格は上昇することが多いですので、インフレリスクに耐えうる傾向があります。
サラリーマンが不動産投資を行う上で気を付けるポイント
副業としてサラリーマンが不動産投資を行うメリットをご紹介しました。しかしやはり「投資」であるからには、リスクが付きものです。
以下の4つの注意点に気を付けることが肝要です。
融資額は将来を見据えて確定する
投資用としてどんな物件を購入するのかにもよりますが、金融機関からの融資額は無理のない範囲で、極力抑えるようにしましょう。
不動産を運用するにあたり、現金が必要になる場面が多々あります。入居者が退去後に、次の新しい入居者を迎えるためのリフォーム代や、設備の補修など、現金が必要となる場面が発生するのです。
自己資金が1,000万円準備できるとしても、そのすべてを頭金にしてしまうことは避けましょう。現金でいくらか置いておくことが賢明です。
本業をおろそかにしない
サラリーマンにとっての不動産投資は、あくまでも副業だと考えましょう。
会社勤めによる給与所得という安定した収入がありますからこそ、金融機関のローンを組むことが可能なのです。本業をおろそかにするのは本末転倒になります。
給与所得を上げることで、サラリーマンという属性の高さをさらに高めるようにしましょう。
本業をまっとうすることで信用力も上がり、不動産投資における可能性が広がります。
確定申告を自分で行わないといけない
不動産収益が年間20万円以上の場合は、会社の年末調整のほかに、個人での確定申告を行う必要があります。
損益通算で経費・管理費・減価償却控除などを計上し、正しく確定申告を行いましょう。
さまざまなリスクを想定しておく
マンション経営では空室リスクや家賃下落リスクなどが常につきまといます。空室リスク対策として、サブリース契約を結ぶという手もあります。
また、少しの金利上昇でも利回りは影響を受け、負担が大きく変わることもありますので、余裕を持った借入れをするようにしましょう。
自然災害への対策としては、物件の耐震設計や周辺の地盤などを事前にチェックする、保険に加入しておくなどが必要です。また、そのための知識も付けるようにしましょう。
不動産投資で安定した収入を得るためには
サラリーマンがいざ不動産投資に挑戦するとなった時に、その具体的な流れを解説します。
物件選びを慎重に行う
不動産投資で安定した収入を得るためには、やはり物件の収益性がポイントになります。
そして物件を選ぶためには、どの不動産投資会社に相談するかということが重要です。
不動産投資会社の比較について解説している関連記事も参考にしてください。
税金・法務関連の基礎知識を付ける
信頼できる不動産投資会社を見つけたからと言って、情報をすべて鵜呑みにしたり、手続きなどを丸投げしたりしてはいけません。他人任せは不動産投資の失敗につながります。
「投資」の成功も失敗も、最終的には自己責任です。自己防衛のためにも、税金や法務関連についての最低限の基礎知識は身に付けておきましょう。
収支シミュレーションを必ず行う
投資物件の購入契約を結ぶ前に、収支シミュレーションを必ず行いましょう。実際の収支計算をイメージするようにしてください。
利回りには「表面利回り（一年あたりの予想利回り）」と「実質利回り（諸経費を差し引いた利回り）」という二種類がありますが、収支シミュレーションでは「実質利回り」の方を確認しましょう。
以下に例を挙げてシミュレーションしてみました。
・月額家賃10万円
・年間支出（管理費、修繕積立金、水道光熱費、固定資産税等）30万円
・土地・物件購入費用3,500万円
→ 120万円÷3,500万円×100 = 3.43%（表面利回り）
→（120万円―30万円）÷3,500万円×100 = 2.57%（実質利回り）
ローンを組んだ場合には、年間支出がさらに増え赤字となる年もありますが、ローン返済後には老後の私的年金とすることができます。
サラリーマン投資家のブログ・書籍も読んでみる
サラリーマンをしながら不動産投資を行っている人のブログや書籍は、大いに参考になります。
実際の成功例や失敗談などの記事を熟読し、経験者ならではのノウハウを学ぶことができます。ぜひチェックしてください。
サラリーマンにおすすめの物件
都市部の区分マンションを中古で購入するのがおすすめです。都市部は人口が多く需要も高いため、空室リスクが低いと言えます。
また、新築よりも中古の方が、価格的にローンを組みやすいでしょう。
中古の区分マンションでも、売却額が高くなりやすいのはファミリータイプ。空室になりにくいのは、一人暮らしなどに需要があるワンルームタイプと言われています。
まとめ
サラリーマンが不動産投資を行うと、単純に収入が増えるだけでなく、万が一の場合に家族へ借金なしの不動産を残すことができます。
ますます続く少子高齢化社会において、非常に大きなメリットだと言えるでしょう。
確定申告については、慣れてしまえば大きな手間ではありません。注意点やリスクをきちんと把握し、経験者のブログなども参考にしつつ、不動産投資へチャレンジしてみましょう。
