不動産投資の成功率について、失敗例と成功するための方法を解説

不動産投資を始めるうえで気になるのが「成功率」。

数ある投資の中でも不動産投資は安定した利益を得やすい手法といわれていますが、できる限りリスクを避けて成功率を高めたいと考えるのは当然です。

実際のところ不動産投資の成功率はどのくらいなのか、投資を始める前に知っておきたい方は多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資の成功率やよくある失敗例、成功率を高めるための方法を解説します。

これから不動産投資を始める方、不動産投資に興味がある方はぜひ参考になさってください。

不動産投資の成功率はどのくらい？

不動産投資とは、不動産（土地や建物）を購入・運用し、家賃収入や売却益を得る投資方法です。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれ、将来的な資産形成を目的に始める方も多い投資方法ですが、成功率や失敗率はどのくらいあるのでしょうか。

不動産投資の成功率・失敗率

不動産投資の成功率は10%程度といわれています。

しかし、不動産投資の成功率や失敗率を表す明確なデータはなく、あくまで一般的にいわれている数字が「10%」ということです。

不動産投資に期待することや始める目的は人それぞれであり、何をもって「成功」もしくは「失敗」と判断するかは人によって異なります。

また、不動産投資の最終的な利益は終わってみなければわからないものであり、運用中に得た利益のみでは「成功」「失敗」の判断はできないといえます。

ある時期はプラスになっていても、それがずっと続くとは限らず、最終的にはマイナスになる可能性もあるからです。

不動産投資を始めるにあたり「成功率」や「失敗率」は気になるものですが、成功・失敗に決められた定義はありません。

一般的にいわれる「成功率10%」についてもさほど気にする必要はないでしょう。

成功率でみるインカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で利益が出る仕組みには「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2つがあります。

このうちインカムゲインをねらうのであれば、少しでも利益が出れば「成功」といってよく、不動産投資の成功率は高くなると考えられます。

一方で、不動産投資におけるキャピタルゲインとは、物件購入時よりも高く売却できたときに得られる差益を意味するものです。

キャピタルゲインをねらうには物件が高く売れるタイミングを逃さないように、不動産市場を常にみておく必要があります。

家賃収入で利益を得るインカムゲインと比べると難易度が高く、その分成功率は低くなるでしょう。

不動産投資の成功率をほかの投資方法と比較

投資には「リスク」と「リターン」があり、その大きさは投資方法によって異なります。

それぞれのバランスにおける投資方法の種類を以下にまとめました。

リスクとリターンのバランス	投資方法の種類
ローリスク・ローリターン	円預金、生命保険、債券など
ミドルリスク・ミドルリターン	外貨預金、不動産投資、投資信託など
ハイリスク・ハイリターン	株式投資、FX、仮想通貨など

不動産投資は赤字を出すリスクはあるものの、うまく運用すれば長期的に安定した利益を得やすいことから、ミドルリスク・ミドルリターンに分類されます。

どの投資にも明確に定義された成功率・失敗率はありませんが、株式投資とFXは「成功」の考え方がほかの投資よりもわかりやすいといえます。

株式投資は配当金や株主優待を目的とする人はいるものの、「成功」といえば売却益をイメージする方が多いでしょう。

一般的に、株式投資の成功率は10%程度、FXの成功率は10〜20%程度といわれています。

基本的にはリスクが大きくなるほど成功率は下がり、失敗率は上がっていくものと考えられます。

しかし、リスクのある投資はその分大きなリターンを得られる可能性があるため、何を重視するかは人それぞれです。

不動産投資における「成功」と「失敗」の考え方

不動産投資における「成功」と「失敗」の考え方は人によって異なります。

たとえば私的年金の代わりにしたい、大きな利益を出したい、節税効果に期待したいなど、不動産投資を行う目的や目標によって変わってくるものです。

一般的にいわれている不動産投資の成功・失敗を気にするよりも、「自分が不動産投資で何を重視したいか」という観点から考えるのがポイントです。

ここでは、不動産投資を行う主な目的を3つピックアップし、それぞれの成功・失敗の考え方をご紹介します。

家賃収入で生計を立てたい場合

不動産投資による家賃収入で生計を立てたい、安定的な利益を出し続けて早期リタイアしたい場合は、不動産投資を事業として拡大させていくことが「成功」といえるでしょう。

この場合、長期にわたって本業並みの収益（サラリーマン時代の給与所得など）を得ることが目的となるため、成功率で考えると厳しい数値になることが予想されます。

不動産投資の収益を増やすには、区分投資から一棟投資にステップアップするなど規模を拡大していく必要があり、その分リスクが大きくなるといえます。

将来の年金代わりにしたい場合

不動産投資は将来の年金代わりとして運用する方も少なくありません。

この場合、家賃収入のみで生計が立てられなくても、私的年金の代わりとなる程度の利益が出せれば「成功」といえるでしょう。

受領開始年齢になるまで収益を得られない私的年金とは違い、不動産投資では入居者がいればその時点から家賃収入を得ることができます。

また、入居者がいる限りは期限の縛りがなく、無期限で収入を得られることもポイントです。

ただし、不動産投資には空室が発生し収入がなくなるリスクも伴うため、必ずしも年金の代わりになるとは限りません。

高い成功率が見込まれるものの、赤字となるリスクも理解したうえで、慎重に検討することが大切です。

節税したい場合

不動産投資における節税とは、不動産所得（収入から経費を差し引いたもの）の赤字を給与所得や黒字の事業所得から差し引き、課税対象額を小さくすることです。

投資物件の購入・運用にかかる経費が収入を上回れば赤字になってしまいますが、不動産投資で出たマイナスはほかの黒字所得から差し引くことができます。

これにより総所得が減額されるため、所得にかかる税金が小さくなり、節税につながるということです。

不動産投資の目的を節税とする場合、その成功率は高くなると考えられます。

不動産投資で運用する物件は名目上の経費である「減価償却費」として複数年にわたって費用計上できるため、赤字を黒字から差し引く「損益通算」と組み合わせることで大きな節税効果を期待できるでしょう。

ただし、不動産投資による赤字が節税分を上回ると、結果的に損をしてしまう可能性があります。

節税目的による不動産投資であれば、投資をする前と比べて節税できていること、かつ節税分以上の赤字を発生させていないことが「成功」の条件といえるでしょう。

よくある失敗例

数ある投資の中でも、不動産投資は自分の努力で成功率を高めやすい投資といえます。

まずは不動産投資を行ううえではどのような失敗があるのか、不動産投資にありがちな失敗例を把握しておきましょう。

ここでは、不動産投資のよくある失敗例を3つご紹介します。

不動産投資に関する知識がほとんどない

株式投資やFXといったハイリスクな投資と比べ、不動産投資はリスクとリターンのバランスがよく、ある程度の利益が期待できる投資といわれています。

しかし、不動産投資について何も勉強せずに見切り発車で始めてしまうと、失敗につながる可能性が高まるのはいうまでもありません。

たとえば投資物件の利回りを調べるときは、そもそも利回りとは何か、どのように計算されているか知っておかなければなりません。

広告やウェブサイトに掲載される物件は「表面利回り」であることが一般的なため、不動産投資における経費を考慮した「実質利回り」については自らシミュレーションする必要があります。

利回りの高さばかりに目を向けている

不動産投資における利回りとは、投資額に対する年間家賃収入の割合のことです。

たとえば物件価格が1,000万円、家賃収入が100万円の場合、この物件の利回りは10%になります（表面利回り）。

物件選びをするうえで利回りは意識するものですが、利回りの高さばかりに目を向けるのは危険です。

一般的に利回りの高い物件は築年数が古いうえ、賃貸住宅の需要が少ない地方に多いという特徴があります。

利回りが高い物件であっても、メンテナンスに多額の費用がかかったり入居者がつきにくかったりすると、想定していたほどの利益は得られない可能性が高いでしょう。

高利回りだからといって必ずしも多額の収益が見込まれるとは限らないのです。

不動産投資のリスクを把握していない

不動産投資は自分の努力によって成功率を高めやすい投資です。

しかし、不動産投資にもさまざまなリスクがあり、それは自分にも起こり得ることを理解しておく必要があります。

不動産投資の主なリスクには以下が挙げられます。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 建物老朽化リスク
• 天災リスク
• 家賃下落リスク
• 物件価格下落リスク
• 資金流動化リスク
• 金利上昇リスク

このようにさまざまなリスクがある中でも、不動産投資において最も避けるべきリスクが「空室リスク」です。

空室をつくるとその部屋の家賃収入は一切得られなくなり、経費ばかりがかさむ状況になりかねません。

インカムゲインをねらう場合はもちろん、キャピタルゲイン目的であっても売却までは入居者に貸し出して家賃収入を得るのが一般的なため、どちらにしても避けたいリスクといえます。

不動産投資の成功率を高めるコツ

自分の想定とは違った動きをすることも少なくない株式投資やFXと違い、不動産投資は比較的リスクをコントロールしやすく、うまく対処すれば成功率を高めやすい投資といえます。

不動産投資の成功率を高めるためには、具体的にどのような方法があるのでしょうか。

ここでは、不動産投資の成功率を高めるコツをご紹介します。

不動産投資の基礎知識を身につける

不動産投資の成功率を高めるには、投資を始める前に基礎知識を身につけておくことが大切です。

「初心者でも簡単」「知識がなくても始められる」などの甘い言葉を鵜呑みにせず、自ら勉強して知識を身につけることが成功への近道です。

不動産投資について勉強する方法は、書籍やインターネット上の情報、不動産会社が開催するセミナー・相談会などさまざまあります。

実際に不動産投資を経験している人による、不動産投資の成功例・失敗例などの情報も参考になるでしょう。

物件購入前にシミュレーションをする

不動産投資の失敗を防ぐには、物件購入前のシミュレーションが重要です。

リスクによる損失を想定したシミュレーションをしておくと、リスクを防ぐための対策を練ることができ、それが「リスク回避」につながります。

候補の物件を見つけたら、想定される家賃収入や利回り、ローンの返済、経費など、具体的な数字を用いて実際にシミュレーションをしてみるとよいでしょう。

不動産投資のリスクに備える

空室リスクや家賃滞納リスク、物件価格下落リスクなど、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

不動産投資の成功率を高めるコツは、こうしたリスクをあらかじめ把握し、対処法を考えておくことです。

たとえば空室リスクを未然に防ぐには、長期的な賃貸需要が見込めるエリアで物件を探すことが必要となります。

もし空室ができたとしてもその期間をなるべく短くするためには、入居決定の判断が早いワンルーム物件を選んでおくとよいかもしれません。

このように想定されるリスクとその対処法を検討し、リスクに備えることが大切です。

不動産投資会社からサポートを受ける

不動産投資の成功率を高める最も有効な方法は、不動産投資のプロである不動産投資会社からサポートを受けることです。

不動産は高度な知識や経験を要する分野のため、独学で勉強するだけでは不十分なこともあるでしょう。

不動産投資について自ら学ぶ姿勢を持ちつつも、不動産市場の分析やトレンド、物件選びのコツなどは専門家からアドバイスを受けることをおすすめします。

プロの手も借りながら、不動産投資の成功率アップを目指しましょう。

まとめ

不動産投資において「成功」「失敗」の基準は人それぞれであり、明確に示された成功率・失敗率もありません。

不動産投資を始めるうえではよくある失敗例を把握し、失敗を防ぐためにはどうすればよいか、その対処法を考えておくことが大切です。

不動産投資の成功率を高めるには、不動産の専門家である不動産投資会社の力を借りるのが効果的です。

不動産投資を始めたい方はもちろん、わからないことが多くなかなか決心がつかない方も、まずは気軽な気持ちで不動産投資会社に相談してみることをおすすめします。