不動産投資が「やめとけ」と言われる理由を解説！本当にリスクなの？

不動産投資をやってみたくても、周りから「やめとけ」という声を耳にしてなかなか一歩を踏み出せていない方も多いのではないでしょうか。

不動産投資に限らず、投資には多少なりともリスクがあります。

投資初心者の方は不動産投資のメリットだけではなく、なぜ「やめとけ」と言われているのか、その理由を知っておくことも大切です。

この記事では、不動産投資が「やめとけ」と言われる具体的な理由とともに、不動産投資を始めるメリットや投資に向いている人の特徴について解説します。

不動産投資に興味がある方はもちろん、興味があっても自分に向いているかわからないという方もぜひ参考になさってください。

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由

近年、着実な資産形成の手法として注目が高まっている不動産投資。

しかし、不動産投資には「やめとけ」「リスクしかない」との声も多く、興味はあってもなかなか始められていないという方は少なくありません。

ここでは、なぜ不動産投資が「やめとけ」と言われるのか、投資初心者の方が知っておくべき不動産投資のリスクについてご紹介します。

損をするリスクがあるから

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由は、不動産投資にまつわるさまざまなリスクがあるからです。

不動産のような現物資産はそれ自体に価値があることから、投資のリスクは低いと考えられがちですが、形ある資産ならではのリスクを理解しておく必要があります。

不動産投資の主なリスクには以下が挙げられます。

空室リスク

不動産投資において最大のリスクといえるのが「空室」をつくることです。

空室が発生すると、家賃収入による安定した収益を得ることができなくなり、収支がマイナスになってしまうおそれがあります。

不動産投資を成功させるには、いかに空室をつくらずに長期的なインカムゲインを得られるかが重要なポイントとなるでしょう。

空室リスクを防ぐための対策は以下のとおりです。

• 賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶ
• ワンルーム物件を選ぶ
• 入居条件や家賃を見直す

空室をつくらない投資物件選びのポイントは、賃貸の需要が高いエリア・立地を重視することです。

需要が高いエリアほど物件の利回りは低くなる傾向があるものの、空室リスクを防ぐには人が多く集まる都心がおすすめです。

また、ファミリータイプよりもワンルームタイプの方が入居決定の判断が早く、物件の空室期間を短くすることができます。

家賃滞納リスク

満室状態をキープできても、入居者から家賃が支払われない「家賃滞納リスク」に悩まされる可能性があります。

ただ忘れていただけの「うっかり滞納」なら連絡を入れればすぐに支払ってもらえますが、そもそも支払う気がなく意図的に滞納されている場合は、それが常習化する前に素早く対処しなければなりません。

入居前の審査を厳しくする、家賃保証会社への加入を必須とするなど、家賃滞納リスクを未然に防ぐための対策も必要です。

物件価格下落リスク

物件価格が下落する要因は、景気の悪化や人口減少、建物の老朽化などさまざまあります。

長期にわたって物件の価値を維持するには、賃貸需要が高く、将来的にも需要が見込めるエリアの物件を購入することがポイントです。

また、建物は年月とともに劣化していくため、必要なタイミングで修理・修繕を行うことも大切です。

地震・火災リスク

不動産投資では、地震や火災による影響についても考えなければなりません。

リスクに備えるには新耐震基準で建てられた物件を選ぶ、ハザードマップで災害のリスクが大きいエリアは避ける、火災保険と地震保険へ加入することなどが挙げられます。

いつ起こるか予測できない自然災害のリスクを考慮する必要があることも、不動産投資が「やめとけ」と言われる理由の一つです。

定期的なメンテナンスが欠かせないから

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由には、物件の定期的なメンテナンスが欠かせないことも挙げられます。

賃貸物件のメンテナンスには「大規模修繕」や「原状回復修繕」などがあり、こうしたメンテナンスを行うとなれば当然費用が発生します。

物件を維持し続ける限りは定期的にメンテナンスが必要となる上、築年数が上がると修理・修繕が必要な箇所や範囲も増えていくため、さらに多くの費用がかかることが考えられます。

不動産投資をするなら、物件の価値を保つために修理・修繕が必要となることを理解し、その資金を計画的に貯めておくことが大切です。

ローンの返済に不安があるから

投資物件を自己資金のみで購入できなければ不動産投資ローンを組む必要があります。

ローンで物件を購入し見込み通りの収入が得られなかった場合、ローンの返済ができなくなるリスクが生じることも、不動産投資が「やめとけ」と言われる理由の一つです。

不動産投資ローンとは投資物件の購入で利用するローンのことで、自宅の購入を目的とした住宅ローンとは区別されます。

ローン返済は不動産投資による家賃収入が原資となるため、空室や家賃の滞納で収入が得られなくなると返済が困難になるおそれがあります。

不動産投資を「やめとけ」と言われる人の特徴

不動産投資にはさまざまなリスクを伴うため、安易に始めるのはおすすめできません。

ここでは、不動産投資を「やめとけ」と言われる人の特徴をご紹介します。

収入が少なく自己資金に余裕がない人

不動産投資を「やめとけ」と言われる人は、年収が低く、自己資金を用意する余裕がない人です。

収入が少ない場合、不動産投資ローンを借りる際の審査で落ちてしまう可能性があります。

不動産投資ローンにおいては「年収700万円」が一つの基準となりますが、審査基準は金融機関によって異なるため、あくまで目安として考えましょう。

年収700万円に達していないからといって不動産投資ができないということはありません。

また、収入はあっても自己資金が用意できなければ借入額が多くなり、自己資金を入れる場合と比べローンを通しにくくなります。

本人の年収や購入物件の価値などの条件が良ければ自己資金ゼロでも融資を受けやすいものの、不動産投資を始めるなら頭金としてある程度の自己資金（物件価格の10〜30%程度）を用意しておくことをおすすめします。

高利回り物件のみを重視する人

利回りとは投資額に対する年間収益の割合のことで、不動産投資においてはその物件から年間でどのくらいの家賃収入が得られるのかを表します。

不動産投資を「やめとけ」と言われる人は、利回りのみを重視して投資物件を選ぶ人です。

利回りが高い物件はそれだけ多くの収益が期待できそうですが、物件価格が安い地方ほど高利回りになりやすいことを覚えておく必要があります。

地方と都心を比べると、賃貸の需要が高いのは圧倒的に都心です。

物件価格が高い都心は地方より利回りは低い傾向があるものの、賃貸需要が高い分空室リスクが少なく、長期的に安定した収益を得られる可能性が高いでしょう。

一方、都心ほど賃貸物件の需要が高くない地方は、空室リスクや物件価格下落リスクが生じやすいと考えられます。

どちらにもメリット・デメリットはあるため、利回りの高さだけを重視して物件を選ぶのは避けた方がよいでしょう。

自ら情報収集をしない人

自ら情報収集をして学ぶ気持ちがなく、人の意見に流されやすい人も、不動産投資を「やめとけ」と言われる人の特徴に挙げられます。

不動産投資を始めるとなれば、どのエリアの物件を購入するか、どの不動産投資会社を利用するか、どの金融機関で融資を受けるかなど、さまざまな選択をする必要があります。

詳しい人の意見を聞くことも大切ですが、他人の言うことを鵜呑みにするのではなく、自分から動いて情報を集めたり知識を得たりできる行動力のある人が不動産投資に向いているでしょう。

「やめとけ」は本当？知っておきたい投資のメリット

空室リスクや災害リスクといった不確定の要素が多く、「やめとけ」との声も噴出している不動産投資。

しかし、不動産投資は株式と比べ資産価値の下落に強く、不動産という現物資産ならではのさまざまなメリットがあります。

ここでは、不動産投資を始めるメリットや強みをご紹介します。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」

一般的に投資は「リスク」と「リターン」が比例するものであり、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。

預貯金などの「ローリスク・ローリターン」と株式などの「ハイリスク・ハイリターン」の中間に位置し、不動産投資は投資による利益と損失の変動幅が中程度となっています。

リスクとリターンのバランスが良く、元本の保証はないものの、ある程度の安定した収益が見込めることが不動産投資の強みです。

長期的に不労所得を得られる

不動産投資のメリットは、長期にわたって不労所得を得られることです。

不労所得とは自分が働かなくても継続的に得られる収入のことで、不動産投資による家賃収入は不労所得と考えられます。

物件の管理や入居者の対応を管理会社に一任しておけば、自分自身が直接運営に携わらなくても家賃収入を得られるからです。

また、不動産投資は利益と損失の変動がそれほど大きくないため、安定した収入が見込めることも大きなメリットです。

賃貸需要の高いエリアで物件を購入すれば、利回りは低くとも空室状態が続くリスクは小さくなります。

特別な事情がない限り家賃が大きく下がることは少ないため、安定収入を得るには空室リスクを回避することがポイントです。

さらに、賃貸物件は年単位での長期契約が多いことも、不動産投資における長期的・安定的な収入の確保に寄与すると考えられます。

現物資産はインフレ対策になる

インフレ（インフレーション）とは物価が上昇し続ける状態のことで、不動産のような現物資産はインフレに強い特徴があります。

インフレになると金融資産の価値は下がりますが、不動産やゴールドなどの現物資産はそのものに資産価値があるため、インフレ時には価値が上がることが期待できます。

たとえば、インフレ前に1,000万円で購入した物件が、インフレ時には1,200万円で売却できることもあるのです。

さらに、インフレ時は物件の価値が高いために家賃も上がる傾向があり、築年数が経過している物件であっても家賃は下がりにくくなります。

このことからも、不動産投資はインフレ対策として有効な方法といえるでしょう。

不動産投資がおすすめなのはこんな人

不動産投資がおすすめな人の特徴を以下にまとめました。

不労所得を得たい人

物件の運営は管理会社に任せられるため、不動産投資では自分が動かなくても毎月の家賃収入を得ることができます。

しかし、家賃収入を確保し続けるには、常に入居者が入っている状態を維持しなければなりません。

「不労所得」につられて安易に手を出すのではなく、不動産投資にまつわるリスクも理解した上で始めることをおすすめします。

安定した収入を得ている人

不動産投資がおすすめなのは、すでに安定した収入源がある人です。

そもそも一定の収入がなければ不動産投資ローンを組むことが難しいため、安定的・継続的な収入は不動産投資を始める条件の一つといえます。

社会的な信用力が高い職業、たとえば大企業の会社員や公務員、士師業（医師、弁護士など）は金融機関から評価されやすく、ローンを通しやすいと考えられます。

長期的な視点で物事を考えられる人

不動産投資で将来にわたり安定した収入を得るには、長期的な視点で物事を考えるスキルが必要です。

たとえば利回りが高い物件であっても、人口減少が続いているエリアは賃貸需要が少なく、今は満室でも将来的には空室が発生するリスクが伴います。

こうしたリスクを回避するには、物件の条件や希望エリアの利回り相場、人口変動、周辺環境などを調査し、「将来も資産価値を維持できる物件」へ投資することが大切です。

不動産投資においては短期での成功を目指すよりも、長期的な収益を重視する方が向いているでしょう。

まとめ

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由には、空室リスクや家賃滞納リスクといったさまざまなリスクが生じること、定期的なメンテナンスが必要になること、ローンの返済に不安があることなどが挙げられます。

しかし、不動産投資はリスクとリターンのバランスが良く、長期的に安定した収入を得やすいという大きな強みがあります。

自分が不動産投資に向いているか不安な方も、まずは不動産投資会社に相談しアドバイスを受けるのがおすすめです。

将来的な資産形成の方法として、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。