不動産投資の利回りとは？目安となる相場や計算方法をわかりやすく解説

不動産投資を始める際は、物件選びの指標となる「利回り」への理解が必要不可欠です。

しかし、不動産会社の中には提示する利回りが「物件価格に対する家賃収入の割合」であることが多く、物件の購入・維持に伴う諸経費については考慮されていないことがあります。

必要な諸経費は個々で異なるため、利回りを考える際は物件価格以外にもどのくらいの費用が発生するのか、自分の状況に当てはめて考えることが大切です。

この記事では、不動産投資における利回りとは何か、その種類や目安となる相場、計算方法をご紹介します。

高利回り物件・低利回り物件の注意点もそれぞれ解説していますので、不動産投資をご検討されている方、利回りの考え方について詳しく知りたい方はぜひ参考になさってください。

不動産投資における利回りの違い

利回り（年利回り）とは投資額に対する年間収益の割合のことで、不動産投資ではその物件から年間でどのくらいの家賃収入（リターン）が得られるのかを表します。

しかし、一口に「利回り」と言っても、その種類は一つではありません。

利回りの数値は投資物件を決める際の指標となるため、不動産投資の基礎知識としてまずは利回りの種類や違いについて理解しておくことが大切です。

ここでは、不動産投資における利回りの種類をご紹介します。

表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対して1年間で得られる家賃収入の割合です。

「グロス利回り」とも呼ばれ、不動産会社が出す広告やポータルサイトでは表面利回りにて表記されるのが一般的です。

表面利回りは物件価格と家賃収入のみで計算し、物件購入時に発生する諸費用や物件維持のランニングコストについては考慮されません。

物件を購入・維持するとなれば必ず諸経費がかかるため、表面利回りの高さのみを理由に投資物件を決めるのは避けるべきです。

また、表面利回りは満室が想定された利回りとなっている場合があり、これを「想定利回り」といいます。

想定利回りはその物件における最大の収益性がわかる一方で、空室が加味されていない分、実際に得られる収益とは相違が生じる可能性があります。

利回りをみる際は、現状の入居率が考慮されているのか、それとも満室が想定されているのかについて確認することが重要です。

実質利回り

実質利回りとは、物件を購入・維持する過程でかかる諸経費を含めて算出した利回りのことです。

実質利回りを算出する際は、物件価格に購入諸費用を足した金額、家賃収入から経費分の支出を差し引いた金額を用いて計算します。

金融商品の投資とは違い、不動産投資では物件価格以外にも多額の費用が発生するため、諸経費を除いた実質的な利回りをみることが大切です。

実質利回りで考慮すべき諸経費には以下が挙げられます。

●初期コストの一例

• 不動産仲介手数料
• 不動産登記費用
• 収入印紙代
• 司法書士代行費用
• 不動産取得税
• 火災保険料
• 地震保険料
• 固定資産税

●ランニングコストの一例

• 管理委託料
• 修繕積立金
• 集金代行手数料
• 固定資産税
• 都市計画税
• 修繕費用
• 水道光熱費
• リース料
• ハウスクリーニング費用
• 借入金利子（ローンを利用する場合）

実質利回りは諸経費を考慮する分、当然ながら表面利回りで計算するよりも収益率が落ちることになります。

しかし、不動産投資において実際に得られるリターンにより近いのは実質利回りです。

投資物件を探す段階であれば表面利回り（想定利回り）も参考にできますが、購入を決める段階に入ったら実質利回りを指標とすることをおすすめします。

目安となる利回り相場はどのくらい？

不動産投資で利回りを考える際には、目安となる利回り相場を調べておきましょう。

物件の条件（立地、駅からの距離、築年数、設備など）はそれぞれ異なるため、必要以上に相場を重視する必要はありません。

とはいえ、該当エリアの現在の相場はどのくらいか、ここ数年でどのように推移しているかについては、不動産投資の知識として最低限押さえておくことをおすすめします。

ここでは、不動産投資の利回り相場の把握に役立つ2つのレポートから、地域別の利回り相場をご紹介します。

地域別の利回り相場

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」では、収益物件の市場動向をまとめたマンスリーレポートを公表しています。

2022年5月期における「区分マンション」「一棟アパート」「一棟マンション」の利回り相場は以下のとおりです。

	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
首都圏	6.90%	8.03%	7.00%
北海道	10.95%	11.37%	8.81%
東北	12.79%	14.26%	10.11%
信州・北陸	16.17%	13.13%	12.01%
東海	10.18%	9.51%	8.99%
関西	7.63%	8.62%	8.31%
中国・四国	13.34%	11.86%	12.39%
九州・沖縄	10.63%	8.58%	8.38%

参照元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）『収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2022年5月期』（https://www.kenbiya.com/img/press/pre2022-06-01.pdf）

次に、日本不動産研究所が年に2回公表している「不動産投資家調査（2022年4月現在）」より、賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ・ファミリータイプ）の地域別利回り相場を下表にまとめました。

	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京（城南エリア）	4.0%	4.1%
札幌	5.3%	5.4%
仙台	5.3%	5.4%
横浜	4.5%	4.7%
名古屋	4.8%	4.9%
京都	4.9%	5.0%
大阪	4.5%	4.7%
神戸	5.0%	5.0%
広島	5.5%	5.5%
福岡	4.8%	5.0%

※城南エリア：港区、品川区、目黒区、大田区

参照元：一般社団法人 日本不動産研究所『第46回「不動産投資家調査」（2022年4月現在）の調査結果』（https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2022/05/7a598b994860f93894c63efdd289c5d93.pdf）

一般的に、不動産投資の利回りは都心ほど低く、地方ほど高い数値となっています。

都心は物件価格が高額なため、多額の家賃収入を得ても購入費用と諸経費で相殺され、利益率は低くなる傾向があるのです。

物件価格が安い地方と比べると、利回りの面では大きな差が生じていることがわかります。

一方で、都心は賃貸物件の需要が高く、空室リスクが低いという特徴があります。

空室をつくってしまうとその分の家賃収入が得られないため、不動産投資において空室リスクの低さは重視すべきポイントです。

「理想の利回り」の考え方

不動産投資における利回りは、その物件の築年数や構造、立地などさまざまな条件で左右するものです。

中古物件より新築物件、木造構造より鉄骨構造や鉄筋コンクリート構造の方が物件価格は高く、利回りは低くなる傾向があります。

つまり、不動産投資の利回りは選ぶ物件の条件によって変わってくるため、「理想の利回りは○％」「最低ラインは○％」などとは一概には言えません。

また、不動産会社が物件情報として提示している利回りは、諸経費を含まない表面利回りであることが一般的です。

その数値を鵜呑みにせず、初期コストやランニングコストを考慮した実質的な収益を自分でも計算してみることが大切です。

不動産投資でかかるコスト、特に維持コストの算出は難しい側面もありますが、不動産投資をする上では物件の条件をもとにある程度の予測はできるようになっておいた方がよいでしょう。

利回りの計算方法とシミュレーション

不動産投資を行う際は、その物件の利回りがどのくらいなのかあらかじめ把握しておくことが大切です。

表面利回りは簡単な計算式で算出できるものの、実際に不動産投資をするとなれば土地や建物以外にもさまざまな諸費用が発生するため、こうした経費も含めた実質利回りでの計算方法も覚えておきましょう。

ここでは、不動産投資における利回りの計算方法とシミュレーション結果をご紹介します。

表面利回りの場合

不動産投資の表面利回りは以下の計算式で算出できます。

購入金額（土地・建物価格）が3,000万円、年間家賃収入が120万円のケースを想定したシミュレーション結果は以下のとおりです。

120万円÷3,000万円×100＝4％

このケースの表面利回りは【4％】となります。

実質利回りの場合

不動産投資の実質利回りは以下の計算式で算出できます。

購入金額（土地・建物価格）が3,000万円、年間家賃収入が120万円の条件に加え、物件購入時の諸経費として200万円、物件維持のための年間支出として20万円がかかったケースを想定したシミュレーション結果は以下のとおりです。

（120万円-20万円）÷（3,000万円＋200万円）×100

＝100万円÷3,200万円×100

＝3.125％

このケースの実質利回りは【3.125％】となります。

利回り計算の注意点

購入金額と年間家賃収入が同額であっても、表面利回り・実質利回りで算出される収益の割合は異なります。

物件を取得・運営する過程では多種多様な費用が発生するため、不動産投資の場合は家賃収入がそのまま利益となることはありません。

実質的にどのくらいの収益が得られるか確認するには、実質利回りの計算式を用いて算出することをおすすめします。

また、不動産は年月が経つと劣化していくため、物件購入時点での利回りをそのまま維持できるとは限りません。

大学の移転や廃校といった周辺環境の変化により、当初の想定よりも賃貸住宅の需要が少なくなることも考えられます。

そうなると、建物を維持するために修理・修繕費用が発生したり、空室をつくらないために家賃を下げざるを得なくなったりします。

不動産投資をしていく過程ではどのようなリスクが生じるのかよく考え、中長期的な視点でシミュレーションすることが重要です。

不動産投資でよくある質問

不動産投資の利回りでよくある質問をまとめました。

利回りが高い物件を選ぶべき？

利回りが高い物件は魅力的に映るものの、不動産会社の広告やポータルサイトに掲載された利回りは満室想定となっているケースが多いことに注意しなければなりません。

一般的に都心より地方、新築より中古の方が高利回りとなりますが、都心・新築よりもニーズが低いために、空室が生まれるリスクは高い傾向にあります。

また、古い物件は維持管理費が高くなりやすく、管理状態が悪ければ入居者からの苦情やトラブルに発展するリスクも考えられます。

購入時の費用は抑えられても、賃貸住宅の需要が低く満室にならなかったり、想定よりも修繕費などのランニングコストが多くかかったりすると、利益として得られるリターンは少なくなります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれますが、利回りが高い物件、つまり多くの利益が期待できる物件は、それだけリスクも高くなることを理解しておきましょう。

利回りが低い物件も検討するべき？

高利回り物件の特徴とは反対に、立地がよく新築・築浅の物件は利回りが低くなる傾向があります。

しかし、利回りが低い物件は言い換えれば需要が高い物件ともいえ、空室をつくるリスクが少なくなります。

不動産投資で長期的に安定した収益を得るためには、入居者のニーズが高いエリア・条件の物件を取得することが重要です。

キャピタルゲイン（売買益）を目的とした不動産投資においても、低利回り物件は資産性が高いために価値が下がりにくく、買い手も見つかりやすいでしょう。

不動産投資を行う物件は利回りの数値だけで選ぶのではなく、物件の条件や地域別の相場、入居者の需要、空室リスク、周辺環境などさまざまな状況を考慮して検討するのが望ましいといえます。

物件購入後に利回りを上げることはできる？

不動産投資においては、何も手を加えずに購入当初の利回りを維持し続けるのは難しいと考えるのが一般的です。

物件購入後に利回りを上げるには空室をつくらずに家賃を上げること、そのためにはリフォームやリノベーションなど何らかの手を加えて物件の価値を高める方法が考えられます。

しかし、費用対効果が見合わなければマイナスとなってしまうこともあるため、購入後の利回りで悩むことがあればまずは不動産投資会社に相談してみるとよいでしょう。

【まとめ】不動産投資の疑問はプロに相談しよう

不動産投資における利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、投資物件を選択・購入する際の指標として活用できます。

表面利回りには物件の購入・維持にかかるコストが考慮されていないため、実際に投資物件を購入する際は諸経費を加味した実質利回りにてシミュレーションしておくことが大切です。

利回りに限らず、不動産投資全般に関する疑問は、実績豊富な不動産投資会社に相談することをおすすめします。

プロの視点から、投資家の目的や希望に沿った的確なアドバイスが受けられるでしょう。