不動産の賃貸経経営について不動産会社に相談しようとしたのに、なかなか予約が取れずに困ってしまったという経験がある方も多いのではないでしょうか。
不動産の繁忙期をあらかじめ把握しておくことで、スムーズに話が進むほか、より大きな収益が見込めるようになります。
今回は、不動産会社の繁忙期の時期や、繁忙期に不動産投資をおこなうことで得られるメリットについて解説していきますので、不動産投資に興味がある方はぜひ参考にしてください。
不動産（賃貸）の繁忙期はいつ？
不動産（賃貸）の繁忙期は、「1～3月」と「9～10月」の年2回あります。
社会人の転勤や学生の新年度であるため、不動産業者は忙しくなります。
一方、「6～8月」は閑散期といわれており、この時期をねらって引越しを検討する方も少なくありません。
繁忙期①：1～3月
1～3月は、4月からの新年度に備え、一人暮らしを始める大学生や新社会人が多く、1年でとくに一人暮らし用の物件の需要が高まる時期です。
また、会社員の転勤も多い時期であり、生活拠点が変わる人の物件探しで混み合う時期ともいえます。
学生の場合、AO入試や推薦などで10月ごろから結果が出ていることも多く、早い人では12月ごろから物件探しを始めます。
繁忙期②：9～10月
9～10月は、会社員の異動の時期であるため、転勤に合わせて引越しをする人が増えます。
そのため一人暮らし向け物件だけでなく、2LDK以上の物件の需要も高まります。
ただ、9～10月には学生はあまり動かないため、1～3月ほどは忙しくありません。
閑散期は6～8月
不動産業界の閑散期は、6～8月といわれています。
1～3月の慌ただしさが過ぎ去り、引越しがいったん落ち着くためです。
6月は梅雨の時期で雨が多く、7・8月は猛暑で引越し準備が大変であるため、引越しをする人が少なくなります。
ただし、不動産賃貸の管理業者は、夏場のエアコン故障の問い合わせが多く、忙しくなることもあります。
不動産繁忙期は閑散期とどう違う？大きな特徴を解説
不動産投資家にとって、繁忙期と閑散期のどちらがよいといえるのでしょうか。
ここからは、繁忙期・閑散期をそれぞれ比較し、具体的な特徴について解説します。
物件数が増える
繁忙期は、閑散期と比較して物件数が増えます。
4月からの新生活に向け、引越す人が増えるため、物件の出入りが活発になるからです。
初期費用を交渉することが難しい
繁忙期は入居希望者が多いため、初期費用の値下げ交渉が難しくなります。
価格を引き下げなくても、入居の需要があるためです。
また不動産業者も混み合い、お客さんとの接客時間も短くなりやすいため、初期費用の価格交渉までは手が回らないことも少なくありません。
反対に、閑散期は入居希望者の需要が少なくなるため、家賃を引き下げる、礼金をなしにするといった物件が増えます。
繁忙期に入居が決まらなかった物件は、閑散期に入居がなければ、次の繁忙期まで空室となることも多いです。
ゆっくり内覧できる機会が限られる
繁忙期は、全国に住んでいる人が物件を探すため、不動産業者は混み合います。
そのため、ほかのお客さんと内覧の時間がかぶってしまい、ゆっくりと物件を確認する時間が取れないケースもあります。
閑散期であればお客さんの数が少ないため、時間をかけて丁寧に対応してもらえることが多いでしょう。
繁忙期の契約を決めるメリット
繁忙期は、費用が比較的高かったり内覧が難しかったりする場合もありますが、賃貸経営をするうえでは、繁忙期に入居者を決めたほうがよいといわれています。
ここからは、繁忙期に契約を決めるメリットを3つ紹介していきます。
家賃が高水準でも成約しやすい
繁忙期は、遠方からの転勤や入学や就職といった理由で引越しをする人が多いです。
そのため不動産の相場感覚に慣れておらず、価格がやや高めでも成約する可能性があります。
また、新生活が始まるまでの3月末までに物件を決めなければならないため、家賃や礼金の値下げ交渉などの心配もほとんどないといえるでしょう。
ただし、繁忙期だからといって、不当に感じるほど高ければ入居希望者は減ってしまいます。
周辺の家賃相場や築年数、設備、アクセスなどを加味しながら総合的に判断し、適切な価格を設定する必要があります。
入退去の回転・効率がよくなる
繁忙期に賃貸借契約を結ぶと、契約更新の時期もおのずと繁忙期となります。
一般的に、賃貸住宅の更新のタイミングは2年に1回です。
そのため、仮に4月に入居した人が2年後の更新時で退去したとしても、また繁忙期に次の入居者を募集できます。
不動産投資をおこなううえで注意しなければならないのは、「長期にわたる空室」です。
繁忙期に契約更新のタイミングとなることで、次の入居者を募集しやすくなるといえるでしょう。
属性のよい人が入居しやすい
前述のとおり、繁忙期の引越しは就職や入学などの前向きな理由によるものが多いため、賃借人の属性がよい可能性が高いです。
不動産オーナーにとって、「毎月ちゃんと家賃を払ってくれるか」「隣人とトラブルを起こさないか」など、入居者の経済力や性格は大切な項目といえるでしょう。
繁忙期には支払い能力や人柄などに問題がない入居者に出会えることが多いです。
一方、閑散期の場合、賃貸物件を借りるうえでの不安要素が多い人も少なくありません。
隣人とのトラブルにより、今の部屋を退去しなければならなくなった人や、家賃が払えず安い部屋を探している人も多いです。
不動産投資家が必ずやるべき繁忙期対策
不動産業界の繁忙期はあらかじめ決まっています。
そのため繁忙期に備え、効率よく賃貸管理をおこない、少しでも無駄を削減しましょう。
ここでは不動産投資家必見の繁忙期への対策を4つご紹介します。
退去がわかり次第すぐに募集開始する
入居者から解約通知が届き、退去することが決まればすぐに賃貸募集を開始しましょう。
オーナーが個人で募集広告を作成し、近隣の不動産賃貸業者にもっていくことも可能ですが、あまり効率的ではありません。
最近では、賃貸物件を探している人のほとんどがインターネットの募集サイトを経由して部屋探しをおこなっています。
そのため、効率的に募集を開始するために、メインで募集を依頼している管理会社に物件情報の掲載を依頼するとよいでしょう。
また、現在の入居者が退去する前から空室情報を提示することで募集期間が増えるため、内見希望の連絡を受ける確率も高まります。
退去のタイミングが3月末にならないよう交渉する
退去のタイミングは、できるだけ3月末にならないよう交渉することが大切です。
繁忙期に退去する人のなかには、就職や卒業などの理由で3月末を希望することもあるでしょう。
しかし3月末の退去・引き渡しの場合、原状回復工事をおこない、次の人が入居できる時期は4月以降となります。
繁忙期に賃貸物件を探す人の多くは、新生活に備えて3月中の引越しを希望するケースが大半です。
そのため、4月以降入居の物件では条件から外れてしまいます。
オーナー自身で管理している物件の場合、賃借人と交渉して、できる限り3月中旬までには退去してもらうように話を進めることも必要といえます。
また、管理会社に委託している物件の場合、退去交渉は非弁行為となる可能性もあり、管理会社は積極的に動かないでしょう。
その際には、大家自ら賃借人に交渉するという方法もあります。
ただし、無理に交渉するのはトラブルのもとなので、交渉する場合は注意しながらおこないましょう。
原状回復工事の日程を早めに確保する
繁忙期は不動産会社だけでなく内装業者も忙しく、退去から原状回復工事の完了までに数週間かかることもあります。
そのため、退去が決定した時点で内装業者に連絡し、部屋のクリーニングなどの工事を依頼してスケジュールを押さえることが大切です。
1日でも早く原状回復工事が完了することで、次の募集活動がしやすくなり、募集の開始時期も早まるでしょう。
問い合わせには即時対応する
繁忙期は、入居に関する問い合わせが次から次へとやってきます。
一人ひとりの入居希望者にきちんと対応できなくなるかもしれませんが、問い合わせがあった際にはメールや電話ですぐに連絡を入れましょう。
また、繁忙期は入居希望者も引越しを急いでおり、対応の早い不動産業者と取引をします。
対応が少し遅れたという理由で、ほかのところで契約することも珍しくありませんので、問い合わせには誠意をもって即時対応を心がけましょう。
まとめ
繁忙期は、入学や就職で入居希望者が増えるため、家賃が高水準でも成約しやすいなど、オーナーにとって多くのメリットがあります。
繁忙期のスケジュール管理や顧客対応を丁寧におこないつつ、一人でも多くの入居希望者を募ることが重要です。
長期の空室が出ないよう、予想できるリスクについても考えながら行動していきましょう。
