不動産投資における「利回り」とは？基礎知識や相場の目安、計算方法を解説

マンションやアパートなどの賃貸物件を運用する際に1つの目安となるのが利回りです。
これから不動産投資を考えている人の中で、物件選びの基準に利回りの高さを挙げているという人もいるのではないでしょうか。

ただ、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあることをご存じでしょうか。
今回は不動産投資において重要な利回りについて解説していきましょう。

 

そもそも利回りとは？

 

そもそも利回りというのは、年間家賃収入を購入した物件価格で割った割合のことを指します。
この割合が高ければ高いほど、購入金額の割に高い収益を得ているということです。

実際に利回りの数字を見ることで、その物件でどのくらい収益を得られるのか、また何年で投資した資金を回収できるのか、などが分かります。

この利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2つにわけられます。

 

表面利回り（グロス）

 

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を、購入した物件価格で割った利回りのことを指します。

この表面利回りは、税金や管理費など実際にかかった経費を計算式に入れないため、実際の割合と乖離する可能性があります。
計算方法は以下のとおりです。

 

 

実質利回り（ネット）

 

実質利回りというのは、実際に得た年間家賃収入からかかった経費を引いた数字を物件価格で割った割合です。

表面利回りとは違い、実際にかかった経費などを計算式に入れているため、現実の数字に近い割合を出せます。

 

 

不動産物件が満室であることを想定した「想定利回り」

 

表面利回りと実質利回りと合わせて覚えておきたいのが「想定利回り」。

想定利回りとは、物件が1年間満室であると想定した家賃収入をもとに物件価格と割った割合です。

あくまで想定の家賃収入のため、実際に運用して数字を出している表面利回りと実質利回りとの数字よりも高く出ます。

 

 

【例】シミュレーションしてみよう

 

それでは実際に例を出して、表面利回りと実質利回りの数字を比較してみましょう。

このように、表面利回りのほうが実質利回りの数字を上回っていることがわかります。
しかし、利回りの数字は年間の家賃収入によって変動するので、毎年数字が変化する可能性が高いです。

 

何％が理想？相場を確認しよう

 

ここでは、築年数とエリアに分けて、利回りの相場について確認していきましょう。

 

【築年数別】区分マンションの表面利回り

 

投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペック等によって大きく変わります。

都心部の区分マンションを築年別で見た場合、以下の利回りなら購入検討価値があります。

築年数	表面利回り
2000年～現在	4～5％
1985年～2000年までの建築物	5～8%

都心部の区分マンションなら、上記表中の数字を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえるでしょう。

 

ワンルームマンションの平均利回り

 

投資用マンションを購入する際は、ワンルームマンションのような区分マンションを対象にすることが最も多いでしょう。

都心部の投資用マンションの購入対象となる、ワンルームマンションの平均利回りは以下の通りです。

築年数	平均利回り
新築	3.5～4%
中古(築20年くらいまで)	4%～5.5％
中古(築20～35年)	7%～10％

都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り4～5％前後、築20年～35年であれば5～8％を上回れば、利回りは十分高いと言えます。

古い物件ほどその購入価格が低くなるので、表面利回りは高くなるのですが、築年数に比例して管理費や修繕費が高くなり、家賃収入も少なくなります。

空室リスクも高くなるので、一概に利回りのみでの比較は難しいですが、上記数値を目安として覚えておいてください。

 

一棟物件の平均利回り

 

都心部の木造一棟物件の平均利回りは以下です。

築年数	平均利回り
新築	5～6%
中古	6～8%

木造一棟物件は、中古で利回りが8％あれば十分高いと考えてよいでしょう。

戸建ての場合は購入してそのまま運用するのではなく、リフォーム・リノベーションを行って賃料を上げ、利回りを向上させるという手法が増えてきています。

それなりの立地であれば、10％以上の利回りが確保できる可能性もあります。

 

【エリア別】期待利回り

 

2021年4月における「不動産投資家調査」によると、東京都内にある賃貸物件の期待利回りの平均は4.3％前後なのに対し、札幌や仙台といった地方都市では5.5％と、地方のほうが利回りが高いことがわかります。

この都内と地方の利回りの差についても解説していきましょう。

 

都内

 

都内より地方と信報が期待利回りが高く、一見すると利回りが高い地方都市の物件を購入したほうがいいと考える人もいるでしょう。

しかし、ここでマンションの需要と供給について一度考えてみましょう。

5年に一度、総務省が公表しているデータにおいて、東京都の持ち家比率は全国で2番目に低い45％と出ています。

持ち家率が低いということは、それだけ賃貸物件に需要があるということ。
東京都は全国で一番人口の多い年でもあり、賃貸マンションの需要が非常に高いのです。

そのため、利回りが低くても一定の需要が見込めるため、長期的かつ安定した収益が見込めます。

 

地方

 

地方の場合は東京都とは違い、人口がそこまで多くありません。
持ち家率も高い場合があるため、マンションの需要と供給のバランスが崩れているケースがあります。

空室になって入居者を募集しても、なかなか新しい入居者が現れず、空室期間が長くなるというリスクも負う必要があります。

たしかに利回りは高いのですが、空室リスクが高いため、軽い気持ちで地方の投資物件を購入するのは少し危険でしょう。

 

不動産投資でおさえておきたい！利回りのポイント3つ

 

それでは、利回りを参考に物件を選ぶ際のポイントについて解説していきます。

 

①実質利回りを重視する

 

基本的には表面利回りよりも実質利回りを重要視したほうがいいでしょう。

マンションやアパートなどの収益物件というのは、さまざまな経費がかかるため、表面利回りでは良い数字が出ていたとしても、実際の経費が高くて実質利回りでは悪い数字だったということもありえます。

そもそも経費となりうる管理費や固定資産税というのは、物件や管理を頼む管理会社によって変わってきます。
表面利回りに惑わされていると、実施利回りで損をしていたなんてことになりかねません。

 

➁掲載されている利回りだけで判断しない

 

不動産会社がWEBサイトで掲載している投資用マンションや投資物件には、利回りも一緒に書かれていることが多いです。

ただ、その利回りが表面利回りなのか実質利回りなのかわからないものが多く、載っている物件情報を鵜呑みにするのは危険です。

ほかにも、物件情報に乗っている想定家賃が家賃相場と合っているのか、実際の実質利回りはいくつなのかによって収益性に大きな違いが出てくるため、気になる物件があったら詳細に情報を聞き出して判断しましょう。

 

➂現実に近い方法で計算する

 

実質利回りを計算するときに必要となる諸経費などの中には、概算で数字が出せるものがいくつかあります。

 

上記の費用については物件を購入する時点ではじき出せるため、事前のシミュレーションを行う際は現実に近い数字を使って実質利回りを計算するようにしましょう。
また、中古物件を購入する際は過去の運用履歴なども参考にできるため、より現実的な数字を出せます。

 

不動産投資では「リスクマネジメント」も重視しよう

 

利回りばかりを追いかけても、入居者が現れないと家賃収入は得られません。
安定した利回りを実現させるためには、空室などのリスクをなるべく回避する必要があります。

それ以外にも、経費を少なくすることで利回りの数字を高くできます。
アパートなどの低階層物件の場合、エレベーターが必要ないため、その分の維持費を抑えられます。

また新築物件のように、修繕すること自体少ない物件を選ぶことで修繕費を抑えるなど、さまざまな経費を抑えることも安定した利回りを確保できる手段といえるでしょう。

 

記事まとめ

 

投資用の物件にとって、利回りの数字は非常に重要なものです。
また、不動産投資における投資対象というのは、マンションやアパート以外にも土地も立派な不動産です。

そういった不動産投資を円滑に行うためには、信頼できる不動産会社に依頼と管理を任せる必要があります。
しかし、投資不動産を取り扱っている会社はいくつもあります。

そんな数多く存在する不動産会社の中で、どの会社を選べばいいのかわからないという人は、「マンション経営比較ガイド」を参考にしてみてはいかがでしょうか。
「マンション経営比較ガイド」では、不動産投資会社を数多く紹介しており、会社ごとの比較も行っているため、会社選びの参考になることでしょう。

ほかにも不動産投資関連の情報を絶えず発信しているので、ぜひとも参考にしてみてください。