任意売却物件は不動産投資に向いている？購入前に確認したいデメリットも解説

不動産投資を始める際にはさまざまな物件の中から投資用物件を選ぶことになりますが、その中に「任意売却物件（任売物件）」というものもあることをご存じでしょうか。

今回は任意売却物件について、どんな物件なのか、購入した際のメリットやデメリット、購入をして問題がないのかどうかを解説していきます。
任意売却物件の購入方法についても、併せてご紹介します。

 

任意売却物件（任売物件）とは？

任意売却物件とは、住宅ローンの返済が難しくなった時に、その物件の抵当権を所有している融資元の銀行など（債権者）と販売価格を協議しながら、ローン契約者（債務者）が任意に売却しようとしている物件を指します。

 

物件の任意売却は、ローンの担保として物件の抵当権を所有している債権者が、強制的に競売へと進める前に行われるものです。
競売では売却価格がぐっと下がりますので、債権者にとってもローン残債務の全額回収が難しくなることから、双方にとってよりよい結果を導き出すことができる「任意売却」を行うケースが多いのです。

 

任意売却物件を購入して不動産投資をするメリット

投資物件として任意売却物件を選択して購入する場合、以下の3つのメリットがあります。

 

良い物件がリーズナブルな値引き価格で手に入る

基本的に任意売却物件は、通常の不動産相場よりも10～30%ほど安く設定されていることが多いです。これは、任意売却にあたり債権者との協議が必要なことから、手続きがすんなりと進まないケースが多いため、その分が値引きという形で考慮されています。

ご縁があれば、築浅コンディション良好で価格もお得な物件に出会えることもあります。

 

通常物件と同様の情報が公開されている

競売物件よりも任意売却物件のほうが、詳細な物件情報を見ることができます。
不動産物件情報の一覧では通常物件と並んでいますので、一見すると任意売却物件とは気がつかない場合もあります。

 

競売物件と比較すると手続きがスムーズ

競売物件を購入した場合は、売買契約が完了しても物件の所有者がなかなか退去しないというケースもあります。
その点、任意売却物件では所有者の任意で売却という形になっていますので、競売物件よりもスムーズに手続きは進むことがほとんどです。

 

任意売却物件の購入にはデメリットが多い

安く物件を買えるのであれば、任意売却物件の購入はメリットが大きいのではないかと感じる方も多いでしょう。
ところが、デメリットもいくつかありますのでぜひ知っておきましょう。

 

瑕疵担保責任が免責となる

通常の中古不動産売買では、事前に伝えられていなかった欠陥などが物件の引き渡し後に見つかった場合、購入者ではなく売主にその修復義務が発生します。
これを「瑕疵担保責任」と言いますが、任意売却物件の場合はこれが免責となってしまいますので、購入前のチェックは慎重に行う必要があります。

 

不用品が残されている可能性がある

ローンの返済が難しくなった任意売却物件の所有者は、生活資金にも困る状況の場合が多いため、瑕疵担保責任を免責とする契約を結ぶことになります。

物件の引き渡し時には住宅内にある荷物をすべて撤去する必要がありますが、その出費が困難なケースもあるのが現実です。
このような場合では、購入者側が残された不用品の処理代込みで物件を購入する形となる可能性もあります。

 

値引き交渉は原則できない

任意売却の一番の目的は、債権者がローンの残債務分をきちんと回収できることです。
もともと売却価格が安めに設定されていることからも、提示された価格からのさらなる値引き交渉は難しいでしょう。

 

債権者との交渉が長期化する場合がある

任意売却物件を売りに出すのは債務者ですが、抵当権を所有しているのは債権者である金融機関ですので、債権者からの確認を取りながら売却契約が進められていくことになります。
ローンの残債を回収するためにも債権者はしっかりとチェックをする必要があるため、通常売却で物件を購入する場合と比べて、任意売却物件の購入では交渉に時間がかかるケースが多いでしょう。

 

期日までに手続きを終えないと競売にかけられる可能性がある

ローンの返済が難しくなった物件を任意売却する場合、競売が開札されてしまうまでのリミットは約6ヶ月間です。
物件の売却先が無事決まったとしても、その横で競売の開札手続きは進みますので、競売が開札される前日までには任意売却の契約・物件引き渡し・決済を終えておかなければなりません。

 

任意売却物件を購入する方法

任意売却物件は物件数自体が少ないため、探す際には以下の3つのポイントを押さえて行いましょう。

 

任意売却物件を購入できる場所

任意売却物件は、不動産業者が運営する一般の物件サイトで通常物件と並んで売られています。

また、それほど多くはないものの任意売却物件の専門サイトもありますし、任意売却物件を数多く取り扱っている不動産会社や法律事務所もありますので、検索でいくつかヒットしたら問い合わせをしてみましょう。

 

任意売却物件を購入するまでの流れ

購入したいと思った任意売却物件を見つけたら、以下の流れで進めていくことになります。基本的には、通常の物件売買の流れと同じです。

 

任意売却物件も住宅ローンは組める！

債権者にしてみれば、前所有者と同じようなパターンに陥りたくないのが本音ですが、任意売却物件の購入者も住宅ローンを組むことは可能です。
その際には、どうしても厳しい審査となる可能性は高いと言えます。

 

スムーズに任意売却物件を購入するために気をつけたいこと

上記でご紹介したデメリットに加え、さらにデメリットを増やさないためにも、任意売却物件を購入する際には以下の4つのポイントをしっかりと押さえるようにしましょう。

 

物件の管理状況を徹底的に調べる

売主（債務者）の滞納状況が住宅ローンのみであれば、安心材料となります。
ほかに消費者金融などから借り入れがあったり、税金の滞納があったりする場合は、債権者が物件を早めに競売にかける可能性も出てきます。
そうなると、任意売却での物件購入ができなくなりますので、不動産会社をとおして売主の滞納状況を確認しておきましょう。

 

また、不用品があると手続きの手間が増えますので、内覧で区画・土地面積・エクステリア・住宅内部などをしっかりチェックしておくようにしてください。

 

抵当権が抹消されているか確認する

物件の任意売却について、債権者と債務者の間で合意が取れていれば、ほとんどの場合で抵当権が抹消されます。

さもなければ、任意売却で売り出し中でも、債権者に競売にかけられてしまう可能性があるのです。
抵当権がきちんと抹消されているか、不動産会社に必ず確認しましょう。

 

信頼できる不動産投資会社を選ぶ

投資用に任意売却物件を購入する際は、不動産投資会社に仲介をお願いすることになります。
初めから一社に絞らず、プロのアドバイスを聞きつつ複数社から比較するのがおすすめですが、その際は一括査定サイトを利用するのが便利です。

 

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企業成長率や入居率、セミナーの評判の高さなど、独自の視点を多く取り入れて不動産投資会社を厳選していますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

手付金を売主に直接渡さない

任意売却物件に限らず、不動産を購入する際は、最初に手付金を預ける形となります。
注意したいのは、金額をできるだけ控えめにして、預け先を「仲介してくれる不動産会社」にしておくという点です。

経済的に困っている売主に手付金を直接渡してしまいますと、つい使い込んでしまうという恐れもありますので、不動産会社に預けておくのが賢明でしょう。

 

まとめ

デメリットも多くある任意売却物件ですが、通常の物件に比べると1～3割ほど価格相場が安いなどメリットもあります。
取引の際には、ご紹介した注意点をしっかり網羅して購入するようにしましょう。
不安を感じる人は、任意売却物件の取引で豊富な経験を持つ不動産投資会社など、プロに相談するのが安心です。

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