不動産投資をしていて、確定申告で経費をしっかり計上して節税したい、節税対策をしているけれどもさらに節税できる方法があるのではないか、と考えている人も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産投資をしている方へ、確定申告における所得金額の計算方法、経費として計上できるもの、計上できそうでできないもの、さらに経費以外の節税方法についても解説していきます。
確定申告の直前に焦らないためにも、早めに知っておいていただきたい情報が満載ですので、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産所得の確定申告で重要な「必要経費」
不動産投資にはアパート経営や区分マンションの貸し出しなどさまざまな方法があります。
不動産所得については毎年必ず確定申告が必要となります。総収入金額には何が含まれるのか自分で把握し、不動産所得を出す計算式で試算してみることが大切です。
不動産所得の計算方法は以下の通りとなっています。
総収入金額 – 必要経費＝不動産所得額（課税対象所得金額）
また、総収入金額には以下のものが含まれます。
- 家賃収入（未払い家賃は「未収金」という科目で計上要）
- 管理費、共益費、更新料
- 原状回復後に残った敷金
- 債務不履行により返還が不必要となった場合の敷金、保証金
不動産所得の多さで税額が決まる
不動産による所得に関係する税金は基本的に所得税、住民税という2種類になります。
所得税では、課税対象所得金額に応じて5～45%まで定められている累進課税となっています。不動産所得の多さに比例して、所得税額も増えることになるのです。
- 課税所得金額 × 所得税率 – 定められた控除額 ＝ 所得税額
- 課税所得金額 × 10% + 4,000円 ＝ 住民税額
所得税の速算表はこちらです。
| 課税される所得金額 | 税率 | 所得控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円を超え695万円以下 | 20% | 97,500円 |
| 695万円を超え900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
出典：国税庁
例えば、マンション経営をしていて、管理費などを含め年間の総収入金額から必要経費を引いた額が300万円の場合、所得税額と住民税額は以下のように算出されます。
- 300万円 × 10% – 97,500 ＝ 202,500円（所得税額）
- 300万円 × 10% + 4,000円 ＝ 304,000円（住民税額）
不動産投資で経費として計上できる12項目
不動産投資で賃貸事業を行う場合に必要と認められる経費には、以下の12項目があります。
個人にかかる経費やプライベートでも使えるものに関する費用は、経費として計上することはできませんので注意しましょう。
①交通費
不動産会社主催の不動産投資セミナー、管理会社との打ち合わせなどの際にかかった交通費の領収証は、すべてしっかり保管しておきましょう。
自家用車を使った場合も、その際のガソリン代、駐車場代、高速道路料金を経費とすることが可能です。
②税金
固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、事業税、印紙税などは、必要経費として認められます。
所得税、住民税、法人税は含まれません。
③損害保険料
投資用物件の火災保険、地震保険などの保険料も必要経費として認められます。
但し、支払方法が一括だった場合には、経費計上できるのは当年のみとなります。
④管理会社や税理士への手数料
投資用物件の建物管理を管理会社に委託している場合や、登記申請手続きを司法書士へ、確定申告を税理士へ依頼した場合などに発生する手数料のことです。
⑤減価償却費
不動産のうち建物に関しては、住宅の材料によってそれぞれ法定耐用年数が定められています。
また、固定資産と認められる設備についても経費として認められますが、耐用年数に対する減価償却費を配分して計上する形となります。
不動産における減価償却の仕組みについて解説している記事もぜひご覧ください。
⑥修繕費
建物、固定資産として認められる設備が故障し、修理代が発生した場合の費用。退去後のメンテナンス費用も含まれます。
⑦ローン金利、ローン手数料
不動産投資でマンションなどを購入する際には、金融機関でローンを組む場合がほとんどです。
建物を購入した際の金利や手数料は、必要経費として計上することが可能です。
土地をローン購入した際の金利は経費とは認められませんので注意しましょう。
不動産投資のローンについて解説している記事もぜひ参考にしてください。
⑧自動車関連費
不動産賃貸経営で自動車を保有し使用している場合、事業専用車であれば、ガソリン代、高速道路料金、車検代、保険料、自動車税などを必要経費とすることができます。
プライベートにも使用している場合、不動産事業に使用した部分だけを経費として計上することが可能です。
⑨物件に関連する旅費、交通費
不動産投資用の物件を決定するためには、複数を見て回ることが多いです。
このような物件の内見でかかった旅費や交通費も、必要経費に含めることができます。
⑩情報収集費
不動産投資に関する情報収集や勉強のために購入した新聞、書籍のほか、セミナーへの参加費、コンサルティングの費用など。
税理士といった不動産に関係する資格であっても、その取得費用は個人的なものと見なされ、経費計上はできません。
⑪通信費
基本的には、おまかせする不動産投資会社とのやり取りで使った電話料金、インターネット代のことです。
携帯電話機、パソコンといった通信道具の購入代金、確定申告用に必要な収支決算ソフトウェアの購入費も含めることができます。
⑫交際費
不動産投資会社、司法書士、税理士、物件の管理会社など、長年お世話になる相手とのお付き合いで発生した交際費。
ごちそうした食事代、打ち合わせ時に自分で支払ったコーヒー代、お歳暮代などは経費として計上することができます。
但し、不動産投資に関係のない人との交際費は認められません。
経費計上のほかにも節税方法はある
不動産所得の確定申告において、経費計上のほかに、さらに節税することができる3つの方法をご紹介します。
法人化する
個人で不動産投資を行う場合でも、マンションなどの物件を10室、またはアパートを5棟といった事業規模にすることで、青色申告の65万円控除を受けることができます。
不動産投資事業の法人化では、家族を従業員として雇う形にすることで、事業所得を従業員への給与として扱うことが可能です。
これで結果的に所得税額を下げることができ、節税に繋がります。
給与所得と損益通算する
サラリーマンで会社からの給与所得がある場合、不動産所得と給与所得を合わせて確定申告をすることができます。
この損益通算では、賃貸経営で赤字となった場合でも給与所得と相殺されることで、税金が戻ってくることも。
特に、不動産投資を始めた年は特許免許税、不動産取得税などかかる費用も多いですので、給与所得がある場合には損益通算をするようにしましょう。
海外の物件に投資する
海外の不動産物件に投資することも、節税に繋がる可能性が高くなります。
まずは、海外の物件に投資した場合、投資家の居住地が日本であれば、現地と日本の両方で納税義務が発生することを知っておきましょう。
節税のポイントは、海外でも税率の低い地域を狙うこと、海外の物件は耐用年数が長く設定されているために減価償却費を長く計上することができること。
また、海外の住宅は価格下落が少ないというメリットもあり、売却益を出しやすいと言えますが、まとまった自己資金が必要になることが多いです。投資初心者には向いていないでしょう。
不動産投資で節税する仕組みについて解説している記事もぜひご覧ください。
不動産所得を確定申告する流れ
経費計上以外の節税方法についてもできるだけ対策できたら、いよいよ確定申告をしましょう。
不動産所得の確定申告は、以下のような流れで進めていきます。
- 確定申告のお知らせが届く
- 申告書、収支内訳書、不動産売買契約書、固定資産税通知書、医療費控除明細書、サラリーマンの場合は源泉徴収票など、必要書類を揃える
- 税務署に提出
- 初めて青色申告をする場合は青色申告承認申請書を提出
不動産投資の確定申告について解説している記事もぜひ参考にしてください。
まとめ
不動産投資は大きな資金が関係してきますので、経費として計上できるものはしっかりと計上し、正しく節税したいものです。
経費以外でも投資範囲を広げて法人化する、給与所得と損益通算することを忘れないようにするなど、節税方法はあります。
自分に合う方法で節税対策を徹底し、確定申告をしましょう。
