【実体験記】僕がサラリーマンなのに不動産投資に成功した理由を伝授！
サラリーマンとして働いている人の中には、会社の未来に不安を覚えたり、今の仕事以外にも収入源を持っておきたいと考えたりしている人もいるかもしれません。会社の収入以外に所得を得ることができれば安心ですし、人生の選択肢も広がります。
不動産投資は、サラリーマンにも取り組みやすい投資のひとつです。うまくいけば、初心者でも会社に所属しながら不労所得を得ることができます。今回は、サラリーマンの僕が不動産投資に成功した理由や、サラリーマンが不動産投資をするメリット・デメリット、注意点をご紹介します。
当時はひたすら忙しいサラリーマンだった……
年収500万円のサラリーマンをしていた僕は、毎日忙しく働いていました。残業も多く、帰宅が遅くなることも珍しくありませんでした。
「今の生活を変えたい」と思い立ち、偶然知ったのが不動産投資。
ただ、不動産投資に興味を持ちながらも、どうやって始めれば良いのかわかりませんでした。
日々の仕事に追われながらもなんとか時間を確保し、通勤中の電車の中や休憩時間、寝る前などに不動産投資の本を読み、基本的な知識を学んでいきました。
不動産投資を始めたきっかけ
忙しいながらも、毎日代わり映えのしない生活を送っていた僕は、「このままじゃダメだ」と危機感を感じていました。
有名企業が倒産や早期退職を募るニュースも多く、サラリーマンという立場がいつどうなるかわからない状況でもあります。スキルを身につけたり、副業をはじめたり、資産運用をしたりなど、万が一会社に何かあってもやっていけるための準備をしなくてはと、常々思っていました。
そんな時、不動産投資の本に出会いました。そこには、初心者から不動産投資を始め、サラリーマンをしながら年収の３倍以上の家賃収入を得ている人の実体験が書かれていました。
「これなら、僕にもできるのではないか」そう思ったのです。
毎月会社から給料をもらいつつ、家賃収入も得られる。そんな生活に憧れ、500万円の貯金を元手に不動産投資を始めました
失敗しかけた初心者時代
僕が最初に購入したのが、東京都内の中古のワンルームマンション。約2000万円で購入しました。駅から徒歩10分以内の立地にあり、若者にも人気で単身者が多く住むエリアでした。頭金は約2割の400万円にしました。
ただし最初に想定外だったのが「部屋の修繕費用」です！
中古だったため、部屋の中をリフォームによる予想外の出費がありました。これならば、新築を選んでも良かったかもと。
購入後も数ヶ月の間、入居者が見つからず、徐々に焦ってきました。最初に設定した家賃を下げるべきか本気で迷いましたが、わたしの場合は頭金が少なかったので、あまり下げると利益が入らなかったんです。
「どうしようもない……いっそのこと売却するしかないのかな」と考えている僕に、以前不動産投資セミナーで知り合った方が教えてくれたのが、管理会社を変更するでした。
そして賃貸管理会社の対応に疑問を感じて管理会社を変えたところ、じつはすぐに入居者が見つかりました。
空室リスクのことは知っていたものの、「人気のある街だし、すぐに入居者が見つかるだろう」と考えていたのは甘かったかもしれません。またこの時、営業力のある賃貸管理会社に依頼することが大切だと知りました。リスクを想定して手元にお金を置けるようにするのか、と感じたのはいい思い出です。
サラリーマンにとって不動産投資がおすすめの理由がいまならわかる！
不動産投資にまつわる本やセミナーなどで、「サラリーマンにこそ不動産投資がおすすめ」という言葉をよく見聞きしてきました。実際に不動産投資をしてみて、その良さを実感しています。
まず、仕事をしながら続けられるという点が非常に大きい！
株のトレーダーのように、毎日パソコンの前に座ってチェックをする……という必要もありません。
また万が一不動産投資がうまくいかなくなっても、会社に所属して働いている限りは給料がもらえるため、いきなり生活に困るということもありません。
不動産投資を始めて最初はうまくいかない時期もありましたが、会社からの定期的な収入があったからこそ、気持ちに余裕を持つことができました。
長期的に運用していたことで、現在は不動産投資で月に100万円近くの不労所得を得ることができるようになりました
サラリーマンにとって不動産投資はメリットがたくさん！
不動産投資は、専業で行わなければいけないものではありません。むしろ、会社に所属して働いているサラリーマンにとってのメリットがたくさんあります。
毎月の給料以外にも不労所得として収入が得られるだけでなく、場合によっては年金や保険としての役割も果たしてくれます。サラリーマンが不動産投資を行うメリットをご紹介します。
不労所得ができる
不動産投資といえば、「働かなくても収入が得られる不労所得」というイメージがあるのではないでしょうか。サラリーマンであればなおさら、毎日仕事に追われている中で、仕事以外に追加で不労所得が得られるのであれば嬉しいですよね。
FXや株式投資などは自分で確認をしたり売ったりと、日々の作業が必要です。一方、不動産投資の場合は、物件や入居者の管理を委託すれば手間がかかりません。
しかし、不動産投資を成功させるためには、完全に管理を他人任せにしてしまうことはおすすめできません。管理会社との信頼関係を築くためにも、こまめにコミュニケーションを取ったり管理に関わったりするようにしましょう。
所得税、住民税が節税できる
節税は、個人事業主や法人が経費を計上して、支払う税金を減らすことを言います。サラリーマンは、経費を会社が支払っているため、節税する手段は少ないと言えます。しかし不動産投資を行うことで、節税できるというメリットがあります。
不動産投資を行う上で収益がマイナスになることは避けたいものですが、万が一マイナスになっても、節税に役立てることもできます。不動産投資で資金の収支がマイナスになってしまうと、マイナス分を給与から差し引き、所得税や住民税を節税することができるのです。また不動産投資は副業には当たらないため、会社で禁止されていないことが多いのもポイントです。
生命保険の代替になる
不動産を購入する際、金融機関などで融資を受けることがほとんどでしょう。その際、団体信用生命保険に加入することになります。ローンを返済している途中で死亡したり、事故などで障害が残ったりした場合などは、ローンは保険金から返済されます。そのため残された家族はローンを返済することなく、家賃収入を得られるという仕組みです。
このように、万が一の時に生命保険の役割を果たしてくれる点も不動産投資のメリットと言えます。
私的年金の代替になる
日本に住んでいれば年金を支払う義務がありますが、財源不足や高齢化により、受け取りに関する不安は高まる一方です。年金の受給開始年齢が高くなれば、会社を退職した後も働いたり、貯金でつないだりと不安定な生活を送らなければいけない可能性もあります。
しかし、不動産投資をすることで、安定的な収入を得ることができます。支給される年金を頼りにしなくても、収益によって私的年金の代替にできることはメリットといえるでしょう。
ローンが低金利で組める
不動産を購入する際に、ローンを組む人は多いでしょう。契約する人の社会的背景や経済的な信用度によって、限度額や金利は変わります。サラリーマンは安定した収入があるため、安くローンを組める場合も多くあります。
融資できるかどうかの判断材料の1つに「属性」というものがあります。属性には、収入や家族構成、金融資産などがはいります。収入の中には、勤務先と勤続年数も含まれます。家族構成の中では毎月の出費や学費がチェックされ、金融資産は完済できるかを判断する際に関わってきます。
僕が不動産投資に成功するために徹底したポイントはたったの6つ！
初心者から不動産投資を始める場合でも、注意すべき点は意外とシンプルなものばかりです。物件の種類や立地、利回りなどの基本的な部分のほか、業者の選び方や情報収集の方法などに気をつければ、リスクを小さくできたり大きな失敗を回避できたりします。
サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントについてご紹介します。
区分所有からスタートする
区分所有とは、マンションやアパート1棟のうち、1部屋または数部屋を購入することを言います。1棟全てを所有する場合、購入の際には莫大な資金が必要になるため、初心者のサラリーマンには現実的とは言えません。管理をする上でも修繕や点検などにも手間やお金がかかります。
また、区分所有であれば管理会社に委託して、手間を削減することも可能です。毎日働いているサラリーマンが不動産投資をするのであれば、できるだけ手間のかからない方法を模索するのがおすすめです。
都会の駅近物件を狙う
不動産投資を行う上で大切なのは、毎月の家賃を得られるかどうかです。購入する物件のエリアを決める際、地方よりも都会を選ぶようにしましょう。その方が、賃貸の需要があるため空室になりにくいためです。
また、都会の中でも、できるだけ駅から近い物件を選ぶことをおすすめします。多くの方が物件を探す際、「駅から徒歩10分以内」など、駅からの距離を気にします。他の条件が良くても駅から遠い場合は、空室になる可能性は高くなってしまいます。資産価値にも影響するため、駅近物件を選ぶようにしましょう。
表面利回りと実質利回りを見極める
「利回り」とは、物件を購入した額に対してどれだけの収益を得られるかという指標のことを言い、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りとは、家賃で得られる収益を物件の価格で割った数字です。不動産会社で物件を紹介されるときに表記されているのが表面利回りであり、購入するかどうかを決める要素の1つとなります。
実質利回りは家賃から管理費や固定資産税といった経費を差し引いています。物件を購入する際にかかった経費と物件の価格を足したもので、利益を割った数字が実質利回りとなり、実際に不動産投資をする上では、実質利回りの方が重要になります
物件は目で見て選ぶ
物件を調べる際、まずはインターネットを使う人が多いでしょう。条件である程度絞ることは必要ですが、必ず自分の目で見てから物件を選ぶようにしましょう。部屋の状態や収納の容量、水回りなど、入居者目線で細かく確認します。また、共有部分の清潔さや住人のモラル、エレベーターの有無なども確認しておきましょう。
物件自体はもちろん、スーパーやコンビニが近くにあるかどうか、駅までのルートなど、周辺の環境の確認も大切です。
信用できる不動産業者を見つける
不動産投資をする際は、不動産業者との信頼関係が大切です。信用できる不動産業者を見つけることで、スムーズに物件を選ぶことができるでしょう。
初心者の場合は特に、安定した収益を生み出せる物件を探すのは大変なことです。また、不動産会社の中にも、売りづらい物件をとにかく売ろうとしてきたり、こちらの希望を聞いてくれなかったりする会社もあります。
不動産投資を成功させるためには、実績があり信頼のおける業者とのつながりを持つことをおすすめします。
不動産投資仲間の集まりに参加する
本を読んだりインターネットを駆使したりすれば、ある程度の情報は得ることができます。しかし特定の情報に特化した人との関わりを持つことも大切です。不動産投資を始めたら、投資仲間の集まりに参加することをおすすめします。人脈を広げることもでき、有益な情報を知ることができるかもしれません。
また不動産投資に関する勉強途中であっても、1人で勉強するよりも、こういった集まりに参加することで、効率的に勉強が進めることができます。
サラリーマンが不動産投資を行うリスクとデメリット
サラリーマンは既に安定した収入を得ていますが、不動産投資で更なる収益を得られることは大変魅力的です。
しかし、メリットがあるということは、その分、リスクやデメリットもあるということです。メリットばかりに目を向けていると思わぬ失敗にもつながるため、気をつける必要があります。ここではサラリーマンが不動産投資を行うリスクとデメリットについてご紹介します。
投資金額が大きくなることも
不動産投資をするためには、まずは物件を購入しなければなりません。どのような物件を購入するかによっても異なりますが、需要のある都会の物件を購入しようと思えば投資金額は大きくなりがちです。
不動産投資でも初期費用を抑えることができますが、どうしても数十万円単位では必要になることがほとんどなので、最初の投資金額には少し注意する必要があります。
不動産投資用のお金を十分に準備しておくのはもちろん、いざという時のお金も手元に確保しておくことをおすすめします。
収入がマイナスになる可能性がある
所有している物件を賃貸に出し、家賃収入から諸経費を差し引いた数字が不動産投資の利益となりますが、入居者がいなければ家賃を得ることはできません。空室期間があれば毎月の家賃が得られず、自腹でローンや管理費を支払わなければならないこともあります。
空室の期間があればあるほど収入がマイナスとなるため、人気のエリアや駅近、新築、セキュリティがきちんとしているなど、できるだけ空室になりにくいと考えられる物件を選びましょう。
急激に収入が増えるわけではない
「家賃収入で毎月数十万円……」と夢を抱いている人もいるかもしれませんが、不動産投資を始めたからといって急激に収入が増えるわけではありません。利益は、家賃から諸経費を差し引いた額になりますが、諸経費には様々なものが含まれます。
管理会社に管理を委託している場合は管理費、修繕費、固定資産税、点検・保守業務費などが挙げられるでしょう。いつかの大きなリフォームに向けて、積立をしておく必要もあります。家賃がそのまま収益になるわけではないことは覚えておきましょう。
不動産購入の一般的な流れ
不動産を始めて購入する場合、どのような流れで進めているのかよくわからないという方もいるかもしれません。投資用不動産を購入する場合は、周辺の家賃相場を調べたり、不動産投資ローンの審査を受けたり、賃貸管理会社と契約したりと、居住用の不動産を購入するのに比べてやることが多くあります。
投資用不動産購入の一般的な流れについてご紹介します。
予算を決めて物件の条件を設定する
自分の収入や貯蓄額、投資の目的などに応じて予算を決定します。その予算に合わせて物件を選ぶことになりますが、次に物件を選ぶ上での条件を設定します。価格や駅からの距離、部屋のタイプなどで絞っていきましょう。
また、そのエリアの相場に合った家賃設定も、不動産投資を成功させるためには大切なことです。周辺の賃貸物件の家賃相場を調べて、把握しておくことも大切です。
信頼のおける不動産会社を選定する
条件を設定したら、不動産会社を決めましょう。不動産会社からの紹介を受けて物件を見に行ったり選んだりすることになるため、不動産会社との連携は非常に重要です。信頼のおける不動産会社を選ぶようにしましょう。
実際に不動産会社を決めるときには、気になる不動産会社に足を運び、担当者と話してみることをおすすめします。対応に疑問を感じたり不信感を持ったりした所は避けましょう。
現地を確認し買付証明書を提出する
物件を決める際は、必ず現地を確認するようにしましょう。部屋の状態や共有部分の清潔さ、周辺環境を入居者目線でチェックします。購入したい物件が決まったら、不動産会社に買付証明書を提出することになります。
買付証明書には希望価格や支払方法などを記載しますが、値引き交渉も可能です。また、買付証明書を提出したからといって必ずしも購入できるとは限りません。複数の人が買い付けをした場合は、売主から選ばれる必要があります。
重要事項の説明を受け売買契約を行う
売主と買主の間での約束事などが記載された重要事項の説明を受け、書面に記名・捺印することでようやく売買契約となります。契約書には他にも引渡しの時期や支払いの時期、違約金などに関する記載があります。
売買契約書は、不動産投資において大きな意味を持ちます。売買契約書に書かれている内容は細かくチェックし、不明点を事前にクリアにしてから記名・捺印をする必要があります。
不動産投資ローン審査を受け、決済を行う
物件が決まったらローンの審査を受け、審査に通ったら決裁を行います。ローンには審査基準があり、金融機関によってその基準は異なります。
契約者の属性によっても判断され、返済のリスクによって金利も異なります。投資用物件の収益性や価値なども、審査の対象となります。
審査期間は約1～2ヶ月程度ですが、場合によってはさらにかかることもあります。
賃貸管理会社を選定する
物件が決まったら、管理を委託する賃貸管理会社を選定します。自分で物件を管理している人もいますが、管理会社に委託するケースがほとんどです。特に仕事で忙しいサラリーマンは管理会社への委託がおすすめです。
ただし、委託先を安易に決めてしまうと不動産投資に失敗してしまう可能性もあるため、慎重に選ぶ必要があります。
管理会社には、入居者を募集する能力や、空室を埋めるための提案力、管理能力が必要です。選ぶ際には様々な管理会社を回って比較し、スキルの高い会社を選びましょう。
不動産投資Q&A
不動産投資について調べていると、「開業届は出した方がいいのか」「頭金ゼロでも不動産投資はできるのか」「サブリースの物件とそうでない物件は何が違うのか」など、さまざまな疑問点が出てくると思います。基本的な知識をつけておくことで、スムーズに不動産投資を始めることができます。ここでは不動産投資にまつわる疑問とその答えをご紹介します。
不動産のサブリースとは？
不動産投資に関して調べていると、「サブリース」という言葉を聞くことも多いことでしょう。何となく損をするのではないかと考える人もいるかもしれませんが、サブリースとはそもそも何を指すのでしょうか。
サブリースとは、所有している物件を管理会社に貸し、管理会社が入居者に貸すという仕組みを言います。サブリース契約した場合、家賃を満額受け取れるのではなく、管理会社に何割か引かれた補償賃料を得られることになります。
メリットは空室期間がないことや毎月の収益が決まっていること、デメリットは収益が少なくなることや入居者や家賃を決めることができないことなどが挙げられます。
不動産投資を始めたら開業したほうがいい？
不動産投資を始める場合、開業届は出したほうが良いですが、出さなくても罰則などはないため、開業届を出さずに不動産投資を始めたとしても心配する必要はありません。しかし開業届を出し、確定申告で青色申告をすれば、税制面での優遇を受けることができます。
物件が引き渡されてから1か月を目安に開業届を提出することになります。開業届は、管轄の税務署に提出します。承認されるまでには時間がかかる場合も多いため、確定申告を考えている場合は注意が必要です。
サラリーマンで不動産投資をする場合フルローンでスタートできる？
現在手元に現金がなくても、ローンで不動産を購入することは可能です。頭金を入れずに全額ローンで購入することをフルローンと言いますが、投資におけるフルローンはリスクが高いためおすすめできません。
なぜなら、ローン返済額と収益のバランスが悪くなり、手元に残るお金が少なくなってしまいます。そのため、フルローンでの投資は儲かりにくいと言えます。サラリーマンであれば毎月の給料はそう大きく変わることはないため、決まった額を貯金したり、ボーナスも全額貯金に回したりして、できるだけ頭金や自己資金を用意しておくことをおすすめします。
ローンを審査時の属性を改善する方法は？
不動産融資ローンの審査に通るために、属性があまり良くない場合には改善しておく必要があります。金融機関からしてみれば、お金を貸した場合、果たして全額返済が可能なのかという判断が審査になるため、信用度を高めなければなりません。
属性を改善するためには、勤続年数を伸ばしたり、キャッシュフローを改善したり、クレジットカードの限度額を下げたりする対応策が考えられます。また、昇進したり、給料や年収がアップしたりしてから申請する方法もあります。
海外不動産への投資はおすすめできる？
海外の不動産に投資すると、利回りが良いと言われていますが、国内の不動産と同じようなリスクがあることはもちろん、円高や円安といった為替リスクもあります。
また、日本と海外の不動産契約の内容が違ったり、契約書が外国語で書かれていたりするために、細かい部分まで理解できないまま契約し、後からトラブルにつながる可能性もあります。発展途上国などの場合は、社会情勢の変化により不動産の価値が急激に下がってしまう可能性もあります。
初心者の場合は、国内の不動産投資から始めた方が無難です。もし海外不動産への投資を考える場合には、国内で行う以上に慎重に進める必要があるしょう。
まとめ
サラリーマンをしながら不動産投資を成功させることができれば、会社の倒産やリストラなどが起きた時はもちろん、転職を考えたり別の目標ができたりした時でも、身動きがとりやすくなるでしょう。会社からの収入のほかにも収入源があるのは心強いものです。
しかし、不動産投資のメリットばかりを追い求めるのは危険です。リスクにもきちんと目を向けて計画的に準備し、堅実な不動産マインドを持つことができれば、不動産投資の成功にもつながっていきます。
だからこそ、不動産を購入する際にはどのような会社を選ぶのかが非常に重要なポイントになります。
不動産投資を始める場合は、必ずいくつかの不動産投資を比較することをおすすめして、あなたに合った不動産投資会社を選びましょう！
無料個別面談申し込みもあるので、ぜひご利用ください。人生を左右する大きな買い物だからこそ、しっかり吟味しましょう。
