公開日:2019/06/06　最終更新日:2022/06/30

不動産投資とは？不動産投資の種類と他の投資よりも優れている理由をご紹介！

不動産投資とは？不動産投資の種類と他の投資よりも優れている理由をご紹介！

超高齢社会や働き手不足といった社会や経済の変化によって、将来に対する不安を抱えている方も多いでしょう。
とはいえ、「具体的に何をしたらいいのかわからない」と感じている人がほとんどではないでしょうか。

不動産投資を行えば、現在や将来の経済的な不安を減らすことができるかもしれません。
今から手を打つことで、10年後20年後の不安を抑える一つの手段となるでしょう。

そこで今回は、不動産投資とはどういうものか、不動産投資の種類、その他の投資よりも優れている理由をご紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を目的として不動産を購入する投資の方法をいいます。
不動産投資のやり方にはいくつかの種類がありますが、購入したマンションやアパートを賃貸に出して家賃収入を得るのが最も一般的です。

他にも、購入した物件の価値を見定めて売却し、その差額で利益を得る方法もあります。

不動産投資は初期費用がかかるイメージがありますが、ローンを組むことで貯金がそれほど多くなくても始めることができます。
無理のない範囲でローンを組めば、不動産投資を戦略的に進めることも可能です。
他の投資方法と比べるとリスクが低く、長期的に利益を得られる可能性が高いのが不動産投資の特徴です。

会社員として働きながら副業として始める人も増えています。
「専門的で難易度が高い投資なのでは」と二の足を踏む人もいるかもしれませんが、知識をしっかりと身につけて丁寧に運営することを徹底すれば、成功へとつながるはずです。

不動産投資の種類

「不動産投資」というと、株やFXのように1つの投資方法を指すと思われがちですが、実はさまざまな種類があります。

アパート一棟、マンション一室のみ、新築や中古といった選択肢の中から自分の好きなものを選んで投資します。
資本金や将来の目標、不動産投資に何を求めるかを考えて、総合的に投資先を判断しましょう。

マンション投資

マンション投資とは、投資用にマンションを購入し、賃貸に出すことで利益を得る資産運用を指します。
区分（ワンルーム）投資、一棟買い投資などがあります。
毎月の家賃収入から、管理費等の経費やローン返済分を差し引いたものが利益です。

	メリット	デメリット
区分（ワンルーム）投資	購入費用を抑えられる初心者が挑戦しやすい	リターンが少ない
マンション一棟買い投資	リターンが大きい	初期費用やランニングコストがかかる空室リスクが高い

アパート投資

アパート投資とは、アパートを一棟買いして賃貸に出し、家賃収入を得る投資方法です。
初期費用やランニングコストがかかる、空室リスクが高いなどのデメリットはありますが、物件価格がマンション一棟買いよりも安く抑えられるのがメリットでしょう。
不動産投資の経験者にオススメの投資です。

戸建て投資

一戸建て住宅を所有して賃貸に出す投資です。
ワンルームマンション投資に比べると需要はそう高くありません。
ただ、ファミリー世帯が多いエリアなどの特定の場所では空室率が低く、入居期間も長めの傾向があります。

デメリットとしては、災害・火災のリスクが大きいことでしょう。

その他の不動産投資

その他の不動産投資では、以下の8種類があります。

・オフィス物件投資

オフィスビルを購入して賃貸に出す投資です。

高い需要、賃料が下がりにくい、コスト負担が少ないというメリットがあります。
デメリットは物件価格が高額なことです。

・シェアハウス

所有している物件や新規で購入物件した物件を、シェアハウスとしてリフォームし、複数人と賃貸契約を結び貸し出す投資です。
高利回り、空室リスクの低さがメリットですが、入居者同士のトラブル防止には注意が必要でしょう。

・民泊投資

シェアハウス投資と共通する点は非常に多く、高い利回りが期待できる投資です。
その反面、民泊投資では「民泊新法」により、年間の民泊利用日数などについて厳しく規制されているのがデメリットだといえます。

・駐車場投資

駐車場として土地を貸し出す投資です。
青空駐車場の場合は初期費用が安く済み、ランニングコストも安く抑えることができます。
ただし、駐車場投資に利用している土地は固定資産税の特例措置が適用しませんので、その分は利益が少なくなります。

・トランクルーム投資

コンテナを複数購入し、荷物置き場や簡易的な部屋として貸し出す投資です。
管理維持費用が少なくて済むのがメリットですが、都市計画法により用途制限を受ける場合もあります。

・福祉施設への投資

グループホームや介護施設、障がい者福祉施設などの運営に特定し、土地・建物を貸し出す投資です。
駅から近いなど利便性にこだわる必要がなく、少子高齢化に伴い需要が高めであることがメリットでしょう。
また、補助金も利用可能です。

ただし、サービス内容がたびたび変更になる運営者の場合は、入居者に迷惑がかかるため、運営者選びには慎重になる必要があります。

・クラウドファンディング

小規模の不動産投資会社などが、インターネットを通じて複数の投資家から資金を募り、1つの建物に投資を行うのが小額不動産クラウドファンディングという投資です。
投資家が自分で投資物件を選定でき、1万円などの少額から始めることができるのも魅力の1つです。
その分、大きなリターンは期待できません。

・不動産投資信託（REIT）

仕組みはクラウドファンディングとおおよそ同じですが、REITでは比較的大手の投資法人が運営しています。
また、複数の不動産へ投資する形になり、投資家は投資対象の不動産を選べません。

10万円など少ないコストから不動産投資を始めることができるのがメリットです。
デメリットとしては、金利変動により配当金が減ったり運営法人が倒産したりというリスクが挙げられます。

不動産投資の物件は「新築」と「中古」どちらがいい？

投資用物件の選択でまず迷うのが、新築か中古かという点でしょう。

どの投資方法を選ぶのかにもよりますが、区分マンション投資であれば、中古物件のほうが物件価格も安く、新築物件よりも高い利回りを望めます。
利便性が高ければ中古物件でも需要は高いので、中古物件をオススメします。

不動産投資のメリット・デメリットを知っておこう

ご紹介したさまざまな不動産投資に共通するメリット、デメリットを解説します。

メリット①：複数物件に投資すればレバレッジ効果を見込める

レバレッジという言葉は「てこの原理」という意味です。
不動産投資ローンを組むことにより、小さな自己資金で大きなリターンが望めることから、不動産投資は効率の良い投資方法だといわれています。

レバレッジ効果の高い不動産投資で、さらに複数物件への投資を行えば、空室リスクも比較的低くなるでしょう。

メリット②：保険や年金の代わりになる

不動産投資ローンでは、団体信用生命保険への加入が条件となっています。
そのため、ローン返済中の生命保険代わりになります。

また、ローン完済後には家賃収入が残るので、老後の年金代わりにもなるのです。

メリット③：税金対策ができる

不動産収入では減価償却や経費として計上できる費用があるため、所得税や住民税の支払い額を減らすことができます。
また、相続税の節約のために利用することも可能です。

デメリット①：投資額が大きい分、失敗したときのダメージが大きい

不動産投資における失敗とは、毎月の家賃収入から管理費、ローン返済などを差し引くと利益が残らず、黒字転換することなく、自己資金からの流出がどんどん増えてしまうことです。
初期投資がかかる初年度についての一時的な赤字は、失敗にはなりません。

しかし、失敗の多くは知識不足や計画不足によるものなので、事前に準備することでそのリスクを減らすことは可能です。
その方法については、下記の「不動産投資のリスクを最小限に抑える方法」で詳しくご紹介します。

デメリット②：思わぬ費用が発生する場合がある

不動産投資では、ローン返済中に金利が上昇した場合、返済額が増加する可能性もゼロではありません。
また、中古物件の場合には、老朽化に伴う修繕費の発生が一気にやってくる可能性もあります。

デメリット③：すぐに売却ができない

不動産投資では、出口戦略として不動産を売却したいと思っても、株式などのようにすぐに売却して現金化することは難しいです。
都市圏の区分マンションの場合は、地方に比べて流動性が高いでしょう。

不動産投資のリスクを最小限に抑える方法

メリットの多い不動産投資ですが、投資というからにはリスクも存在します。
しかし、他の投資方法よりもリスクコントロールがしやすいものが多く、事前に把握することで最小限に抑えることができます。
不動産投資にはどういったリスクがあるのかをチェックして、来るべきときに備えることが成功への近道です。

信頼できる不動産投資会社を見つける

長期的な投資となる不動産投資では、信頼できる不動産投資会社とパートナーになることが重要なポイントです。
そのためにも、複数社を比較して優良な会社を見つけるようにしてください。

不動産投資の勉強をする

不動産投資は、大きなお金が関係する投資方法です。
不動産投資についての指南書や経験者のブログ、不動産投資セミナーなどでしっかり勉強しておくことが大切です。

不動産投資独自のリスクを細かく把握しておく

不動産投資ならではのリスクには、空室リスク、家賃滞納リスクなどが挙げられます。
サブリース契約を結ぶ、入居者の連帯保証人には収入の安定した人を選ぶなど、これらのリスク発生に先手を打っておくようにしましょう。

追加費用がかかる可能性も考えて、現実的な価格の物件を選ぶ

ローンの返済中に金利が上がるなど、長期的な投資方法となる不動産投資では、追加費用がかかる可能性もあります。
建物の修繕費が発生するといったこともあわせて考慮し、自己資金をすべて投入するのではなく、余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

出口戦略も立てておく

投資物件は、購入直後から老朽化への道を進みます。
各設備の寿命はおおまかに約10年が目安であり、マンションの大規模修繕工事については約12年周期だと考えておきましょう。
経費がかかる前の売却や収益性が減ってきた場合の物件売却など、投資用不動産の出口戦略についても、初めから想定しておくのがベストです。