「不動産投資を始めたいけど資金が足りない…」「自己資金はどのくらい用意しておけばいいの？」
不動産投資を始めるにあたって、このような悩みをお持ちではないでしょうか。
不動産投資を始めるには、自己資金として頭金と諸費用の準備が必要です。
そうなると多額の自己資金が必要になるのではないか、と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実は不動産投資は自己資金0円から始めることも可能なのです。
今回は、不動産投資をにおける一般的な自己資金額とローンの割合について解説。
そして、自己資金0円で不動産投資を始める方法とその場合のリスクやデメリットについてもご紹介します。
不動産投資を始めることをお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
まずは不動産投資における一般的な自己資金額とローンの割合を確認
ここでは、一般的な不動産投資の自己資金とローンの割合を解説します。
これを参考にして、準備できる自己資金額やローン金利を検討してみましょう。
不動産投資の自己資金＝頭金＋諸費用
一般的な不動産投資の自己資金は、頭金と諸費用です。
不動産投資の頭金とは、不動産の購入費用のうちの自分で現金で用意するお金を指します。
この際、ローン借入額は含みません。
諸費用とは、不動産物件を購入する際に発生する以下のような費用を指します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産所得税
- 保険料
- 仲介手数料
- ローン借入時の手数料
- 司法書士への報酬
不動産投資には不動産の物件価格だけではなく、税金や手数料もかかることに注意しましょう。
自己資金は15～30%が目安
自己資金の割合の目安は、物件価格の15〜30%と言われています。
内訳としては頭金が10〜20%、諸費用が新築物件の場合が4〜7%で中古物件が7〜10％です。
中古物件のほうが高く設定されている理由は、購入する際に仲介手数料が発生するからです。
もちろんあくまで目安なので、自己資金を100%にしたり、0%にしたりすることは可能です。
ただし、自己資金が低すぎるとローンの金利が上がる可能性があります。
あなたが用意できる自己資金額であるか、ローン金利は支払える金額であるかを検討しましょう。
購入可能な物件価格
自己資金を目安である15〜30%にした場合の購入可能物件価格を紹介します。
購入可能な物件価格を算出する計算式は「自己資金÷自己資金の割合」です。
例えば、自己資金が1,000万円の場合は、3,300万円〜6,600万円の物件を購入できます。
購入可能な物件価格と購入可能物件の例は以下の通りです。
| 自己資金 | 購入可能な物件価格 | 購入可能物件の例 |
|---|---|---|
| 100万円 | 300万円～600万円 | 格安の区分マンション(中古) |
| 300万円 | 1,000万円～2,000万円 | 区分マンション(中古) 戸建賃貸(中古) |
| 500万円 | 1,600万円～3,300万円 | 区分マンション(中古) 戸建賃貸(中古・新築) 格安の一棟アパート(中古) |
| 800万円 | 2,600万円～5,300万円 | |
| 1,000万円 | 3,300万円～6,600万円 | 区分マンション(中古・新築) 戸建賃貸(中古・新築) 一棟アパート(中古・新築) 一棟マンション(中古) |
| 2,000万円 | 6,600万円～1.3億円 | 区分マンション(中古・新築) 一棟アパート(中古・新築) 一棟マンション(中古) 収益ビル(中古) |
| 3,000万円 | 1億円～2億円 | 一棟アパート(中古・新築) 一棟マンション(中古) 収益ビル(中古) |
| 4,000万円 | 1億3,000万円～2億6,300万円 | |
| 5,000万円 | 1億6,000万円～3億3,300万円 | 一棟アパート(中古・新築) 一棟マンション(中古・新築) 収益ビル(中古・新築) |
自己資金が100万円なら300万円～600万円の物件を購入できます。郊外の築古な区分マンションならば手が届く範囲ですが、区分マンション投資は収益性が高いとはいえないため、できれば自己資金を500万円程度は用意して、一棟アパート投資にチャレンジしたいところです。
自己資金が必要な理由とは？
先述の通り、不動産投資を始める際には物件価格の15〜30%を自己資金としてねん出することが一般的です。
これは後ほど説明するように、フルローン投資には多くのリスクやデメリットがあるためなのですが、特に、「金融機関でのローン審査に通りにくい」というのが大きな理由であるといえるでしょう。
ではなぜ、金融機関は自己資金のねん出を求めるのでしょうか？
昨今の地方銀行の融資改ざん問題なども要因ではありますが、他にもさまざまな理由が挙げられます。
ここでは自己資金が必要な理由を2つ紹介します。
初期費用の一部は融資対象外であるため
不動産投資の初期費用の一部はローン対象外と設定している金融機関が多くあります。
先述の通り、不動産投資は購入する物件価格の他に諸費用が必要となります。
「諸費用は収益が生まれるものではない」との見解であるため、金融機関は融資対象外としているケースが多いというのが現状です。
もちろん金融機関によっては諸費用分もローンをすることもありますが、自己資金で支払う必要があるのが一般的です。
そのため、不動産投資を行う際の諸費用は自己資金で対応することになると思っていた方がよいでしょう。
借入主を守るため
初期費用も含めて投資物件の費用を全額借入した場合、毎月の返済額も高額となり借入主の生活を圧迫することにもつながりかねないため、金融機関は借入主の生活を守る意味も込めて自己資金の捻出を依頼しています。
毎月安定的な家賃収入が得られる場合は問題ありませんが、万が一空室が発生し借入返済を自己資金から補うことになった場合、借入主としてはデメリットしかないでしょう。
さらに、賃貸物件などは築年数の経過とともに家賃下落するため、より収益が悪化することになります。
そのようなリスクにより収益低下が考えられるため、金融機関は借入額を低くし、自己資金を出してもらい融資審査を行っています。
自己資金0円・フルローン融資での不動産投資は高リスク
ここまで解説した通り、自己資金は15%～30%程度用意できると安心です。
しかし中には「自己資金ゼロでも不動産投資を始められると聞いた！」という方もいるのではないでしょうか。
物件の担保価値や融資を受ける人の属性が高ければ、場合によっては、自己資金ゼロ・全額ローンで物件を購入することは可能です。
「フルローン」とは？
フルローン投資とは、自己資金10万円などの少額を物件購入費用として使い、残りの金額分をローンで投資用不動産を購入することです。
なお、フルローンに似たオーバーローンという言葉があります。
しかし、フルローンとオーバーローンは違う意味のため注意ください。
オーバーローンは、最近では投資用不動産購入代金と購入諸費用どちらもローンを活用することを言います。
フルローンは、投資用不動産購入代金全額をローンで支払い、購入諸費用は現金で支払うことを指します。
フルローン投資のメリット
フルローンで不動産投資をする主なメリットは、3つあります。
ここからは、フルローンで不動産投資をするメリットを3つ紹介していきます。
少額の自己資金での投資が可能
入居者関連費用としては、入居者を増やすためのリフォーム費用や広告費用などに現金を利用することができます。
このように自己資金を抑えることにより、競合不動産との差別化を図ることができて空室率を下げることが期待できます。
また、家族が病気になったり事故にあったりしたときの費用など不測の事態に備えることができます。
団体信用生命保険を最大限活かすことができる
団体信用生命保険を利用することになった場合、不動産投資用ローンの残額が多いときほど効果が大きくなります。
団体信用生命保険とは、ローン返済中にローン借入者が死亡したり、高度障害になったりしたときに保険金が残りのローンに充てられローン残高がゼロになる保険です。
そのため、ローン残高が多いときほど、団体信用生命保険の効果が大きくなります。
レバレッジ効果が最大になる
フルローンは現金を使わないため、レバレッジ効果が最大になります。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金で大きな利益を得ることです。
たとえば、
①1億円の投資用不動産を通常ローンで購入（頭金＋諸費用で2,000万円支払い）
②1億円の投資用不動産をフルローンで購入（諸費用500万円）
の2パターンのレバレッジ効果を見てみます。
①1億円 ÷ 2,000万円 = レバレッジ5倍
②1億円 ÷ 500万円 = レバレッジ20倍
という差が出ます。
レバレッジ効果が大きいということは、収益が大きいということです。
そのため、高額な資産を保有しやすくなります。
ただし、フルローンで借りると返済額が多くなるため、キャッシュフローが悪化することには注意しながら計算をする必要があります。
フルローン投資のデメリット
先述した諸費用も融資対象のフルローン融資を行っている金融機関があれば、自己資金0円からでも不動産投資は始められます。しかし、リスクは高く賢い選択ではありません。
ローン審査が厳しくなる
2017年以前には、よく見かけた銀行のフルローン融資ですが、現在の不動産投資ローンに関する融資規定は厳しくなっています。
融資条件として、物件査定価格の10％～30％の頭金が条件となっており、フルローン融資を行っているところがあったとしても金利はかなり高い傾向にあるでしょう。
毎月の返済金額が増える
頭金なしで物件価格分のローンを借りているわけですから、頭金を入れた場合と比べるとその借入金の額は大きくなります。
額が大きくなればローンにかかる利息の金額も大きくなるため、毎月の支払いも、完済までの総支払額も大きくなります。
結果として家計をローン返済額がひっ迫したり、返済が困難になったりすることも考えられますので十分注意が必要です。
キャッシュフローが悪化しやすくなる
不動産投資における「キャッシュフロー」とは、家賃収入からローンの返済や経費などの現金支出を差し引き、最終的に手元に残るお金のことです。
簡単な計算式は以下の通り。
キャッシュフロー＝家賃収入－諸経費（ローン返済・固定資産税など）
キャッシュフローが良い状態とは、家賃収入が支出より大きい状態、つまり黒字経営です。
逆に、キャッシュフローが悪い状態は、家賃収入より支出が大きい状態、つまり赤字経営です。
フルローンの場合、月々の返済額が大きくなりますので、その結果、キャッシュフローが悪化しやすくなります。
また、黒字でもキャッシュフローが小さければ、空室の発生や突然の経費支出によってすぐにマイナスに転じることもありえます。
自己資金を持っていて使わないのと、持っていないのとでは大差があります。
仮にフルローン融資を利用して物件を購入したとして、毎月の返済を物件の家賃収入から支払っていくと考えた時、ある日突然「空室」になってしまったらどうなるのでしょう？
自己資金がない場合は、身を削るか更に借金を増やすことになります。
また、自己資金を持っていた場合でも、高い利息を払い続けることになり、リスクを減らして収益を残す安定的な不動産投資とは言えなくなってしまいます。
返済期間が長くなると出口戦略が限られる
また、返済期間が長くなるほど自分の資産になるまで時間がかかり、出口戦略が限られてしまうリスクがあります。出口戦略とは、購入した物件を最終的にどのように処分するかということです。
自己資金ゼロのフルローンで不動産投資を始めた場合、返済金額が高くなるため、返済期間も長くなりがちです。
しかし返済期間をあまり長く設定しすぎると、物件が自分の資産になるまで時間がかかります。
つまり、物件を転売したくてもできない、2棟目の獲得が遅くなるなどのデメリットが生じやすくなってしまうのです。
自己資金を抑えて不動産投資を始める方法
投資効率を高めるためには、自己資金を抑えることも重要となります。
ここからは、不動産投資を始める際に自己資金を抑える方法について解説します。
資産価値が高い不動産を選ぶ
不動産投資の融資を受ける時に購入する不動産をそのまま担保にするケースでは、その不動産の資産価値によって融資の条件が変わってきます。
資産価値が高い不動産物件とは、以下のような特徴をもつ物件のこと。
- 収益価値がある（安定的な家賃収入を得られる見込みがある）
- 売却価値がある（返済が滞った場合に担保としての価値が高い）
具体的には、駅から近い、周辺環境の利便性が高い、将来性が見込めるエリアである、人気のエリアである、景観が良い、安全性が高い、住人への付加価値がある、築年数が浅い、デザインが良いなどが挙げられます。
資産価値が非常に高い不動産ならば、場合によっては自己資金ゼロや金額を抑えてローンが受けられる場合があるのです。
個人属性の高さを利用する
不動産投資にあたり融資を受けるための条件は、資産価値ともう一つ、融資希望者の個人属性によって大きく変わります。
金融機関の視点で考えると、ほとんど貯金がない無職の人よりも、資産を多く持っている高所得者の方に優遇してお金を貸したいですよね。
個人属性が高ければ、収益価値もあり売却価値もある収益物件であれば、フルローンで自己資金は諸費用のみで借りられるケースもあります。
個人属性の高い人の特徴は以下の通り。
- 平均年収が高い職業に就いている（医師・弁護士・大手企業勤務など）
- 安定性が認められている職業についている
- 役職者など地位が高い
- 安定して高い収益をあげている自営業者
なお、ローンの審査が通りやすい年収の目安は500万円以上で、高属性といわれる年収は700万円以上が目安となります。
物件取得時にかかる諸費用を安く抑える
物件取得時に必要となる諸費用を安く抑えることができれば、自己資金の負担金額も抑えられます。
諸費用の中で安くできる可能性があるものは、仲介手数料と司法書士報酬です。
仲介手数料を安く抑える方法
仲介手数料とは、物件を仲介してくれた不動産業者への成功報酬として発生するものです。
仲介手数料の上限は法律で決められており、例えば売買価格が1,000万円（税抜）の場合の仲介手数料は、売買価格×3%＋6万円＋消費税＝39.6万円となります。
仲介手数料は、売主が個人の場合のみかかり、売主が不動産会社の場合は直接取引となるためかかりません。
つまり、売主が不動産会社である物件を取得することで仲介手数料をゼロにすることができます。
司法書士報酬を安く抑える方法
収益物件を購入した後、所有権移転登記（売買）を依頼するために必要となるのが司法書士報酬です。
所有権移転登記（売買）の司法書士報酬の相場は3万円～10万円程度と幅があるため、初期費用をできるだけ安く抑えたいならば、安く請け負ってくれる司法書士を探してみると良いでしょう。
少額でできるタイプの不動産投資を始める
ここまで解説した「収益物件への実物投資」とは違う方法になるのですが、もし「自己資金が100万円程度しかないけれど、どうしても不動産投資をしてみたい！」とお考えならば、少額でできるタイプの不動産投資サービスを利用するのも手です。
少額（1万円～100万円程度）でできる不動産投資の方法には、以下のようなものがあります。
少額でできる不動産投資の方法
- 不動産クラウドファンディング【1万円～】
- REIT（不動産投資信託）【5万円～】
- 不動産小口化商品【100万円～】
記事まとめ
この記事では、不動産投資をにおける一般的な自己資金額とローンの割合について解説。
そして、自己資金0円で不動産投資を始める方法とその場合のリスクやデメリットについてもご紹介しました。
不動産投資は0円の自己資金でも始められる可能性はありますが、投資の基本である「リスク管理」から外れてしまうことを認識しておきましょう。
ミドルリスクミドルリターンの不動産投資を安定的に行うには、無理のない物件を選んで足元を固めながら徐々に物件を増やしていくのがおすすめです。
